Kentsel Dönüşüm Yönetimi

Kentsel Dönüşüm Yönetimi: Site ve Apartman Yönetimlerinin Dikkat Etmesi Gereken Tüm Detaylar

Kentsel dönüşüm yönetimi, bir binanın veya sitenin yeniden yapılandırılması sürecinde site ve apartman yönetimlerinin üstlenmesi gereken yasal, mali ve organizasyonel süreçleri kapsar. Bu yazımızda kentsel dönüşüm sürecine dair yöneticilerin sorması gereken tüm sorulara yanıt veriyoruz.

Kentsel Dönüşümde Site ve Apartman Yönetimlerinin Yapması Gerekenler

1. Risk Tespiti Yaptırılması: Yapının depreme dayanıklı olup olmadığını anlamak için çevre şehircilik bakanlığından yetkili kuruluşlara riskli bina tespiti yaptırılmalıdır.
2. İlk Karar Toplantısı: Yönetim, maliklere kentsel dönüşüm gündemli toplantı çağrısı yaparak, süreci başlatmalı ve uzman desteği almalıdır.
3. Proje ve Müteahhit Seçimi: Oy çokluğuyla (en az %51) karar alınması gerekir. Ardından yeni yapım için proje ve güvenilir bir müteahhit firmayla anlaşılmalıdır.
4. Söküm ve Yıkım İşlemleri: Yönetim, bina tahliyesi ve yıkım süreci için belediyeden izinleri alarak profesyonel ekiplerle çalışmalı.
5. Yeni Yapım Süreci Takibi: Yönetim veya seçilen teknik ekip, inşaat sürecinde kalite, zamanlama ve sözleşme şartlarının yerine getirilmesini denetlemelidir.

Kentsel Dönüşümde Aidat Toplanabilir mi?

Evet. Kentsel dönüşüm süreci başlamış ancak inşaat devam ederken, mevcut yönetim aidat toplamaya devam edebilir. Bu aidatlar genellikle eski dönemlere ait ortak borçların ödenmesi, yeni bina için harcamalar ya da geçici yönetim giderleri için kullanılır.

Toplanan Aidatlar Ne Yapılır?

Aidatlar, yıkım ve yapım sürecindeki ortak alanlarla ilgili masraflar, avukat ücretleri, belediye işlem harçları ve yönetim hizmetleri için harcanabilir. Şffaf ve belgeli bir harcama planı sunulması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Sonrasında Yeni Yönetici Seçilir mi?

Evet. Yeni bina teslim alındığında, genellikle yeniden yönetici seçilir. Çünkü artık farklı bir yapı ve ihtiyaç söz konusudur. Olağan genel kurul yapılarak yeni yönetici atanmalıdır.

m2 ve Kapı Numarası Değişirse Aidat Değişir mi?

Evet, değişir. Yeni binada daire büyülküleri (m2) değişmişse, aidat hesaplaması da Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yeniden yapılmalıdır. Arsa payına ve kullanım alanına göre hesaplanan aidatlar güncellenir.

Depreme Dayanıklılık Nasıl Değerlendirilir?

Yetkili kuruluşlar tarafından statik proje, zemin etüdü ve bina rölevesi üzerinden değerlendirme yapılır. Beton kalitesi, demir donatısı ve yapının genel statiği laboratuvar testleriyle kontrol edilir.

Yeni Bina Standartları Ne Olmalı?

Yeni yapının aşağıdaki şartları taşıması gerekir:

• Deprem Yönetmeliği’ne uygunluk
• Isı yıalıtım belgeleri
• Yangın yönetmeliği ve acil çıkışlar
• Asansör, otopark ve engelli erişimi gibi sosyal donatılar

Kasada Kalan Para Malike Geri Verilir mi?

Eğer bina yıkılmasından önce birikmiş bir aidat bakiyesi varsa ve harcanmış değilse, kat maliklerine arsa payları oranında iade edilmelidir.

Yeni Binada Kat Konumu Aynı mı Olmalı?

Hayır. Kentsel dönüşüm sürecinde dairenin konumu (kat veya cephe) birebir aynı olmayabilir. Ancak arsa payı ve m2 dengesi korunmalıdır. Müteahhitle yapılan sözleşme bu konuda belirleyici olur.

Kentsel Dönüşüm Kriterleri Nelerdir?

• 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı olması
• Oy çokluğu ile karar alınmış olması (%51 veya %66)
• Tapuda kat mülkiyeti kaydının bulunması

Teşvikler Var mı?

Evet. Şu teşviklerden yararlanılabilir:

• Kira yardımı (18 aya kadar)
• Faiz destekli kredi
• Harç ve vergi muafiyetleri

Maliyet Nasıl Hesaplanır?

Toplam inşaat maliyeti, müteahhit payı, arsa payı ve daire metrekare oranları baz alınarak hesaplanır. Giderler eşit dağılmaz; maliklerin sahip oldukları arsa paylarına göre paylaştırılır.

Kentsel Dönüşüm Kuralları Nelerdir?

1. Yetkili kurumdan riskli bina raporu alınması
2. Ortak karar protokolü imzalanması
3. Tapu ve belediye başvurularının eksiksiz yapılması
4. Müteahhit ve proje için şeffaf sözleşme

Son Söz: Kentsel dönüşüm yönetimi, sadece bir inşaat projesi değil; mali, sosyal ve hukuki bir yolculuktur. Yönetimlerin şeffaf, planlı ve uzman destekli yönetim anlayışı benimsemesi, bu sürecin başarılı olmasını sağlayacaktır.