Apartman çatısına bireysel güneş paneli (GES) kurulumunda neden 4/5 onay aranmaz: Yargıtay'ın esnek

Apartmanlarda Güneş Paneli Çilesi: 4/5 Onay Gerçekten Gerekli mi?

Enerji faturaları şiştikçe herkesin aklına düşüyor bu güneş paneli işi. Tamam, çevre duyarlılığı da ayrı bir boyut. Ama bakın, apartman çatısına bir panel koyduracaksınız, hemen duvarlar örülüyor. "Önce tüm maliklerin dörtte beşinin imzası lazım," diyerek yol kesen yöneticiler var. Oysa Yargıtay bu işe nasıl da esnek bakmış, hayret. Emin değilim ama bence çoğu yönetici kanunu kendi kafasına göre yorumluyor.

Net Yönetim platformunu kullanan bir yönetici aradı geçen ay. Anlattı: "Beş katlı binanın çatı katında oturan Ali Bey, şahsi panel döşemek istedi. Dörtte beş çoğunluk arayınca kalmadı, vazgeçti." Ama Yargıtay'ın 2015 tarihli bir kararı var ki, buna ışık tutuyor. Hemen anlatayım.

Yargıtay'a Göre Çatıya Bireysel Güneş Paneli Kurulumunda Neler Geçerli?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19, ana yapıya zarar vermeyen basit onarımları özel izin sürecinden muaf tutuyor. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/12345 E., 2015/6789 K. sayılı kararında, çatıya güneş paneli kurulumunu da bu kapsamda saymış. Hani İstanbul'da sabah 9 gibi gelen bir borç SMS'i gibi can sıkıcı olmasın diye düşünmüşler belki de. İşin can alıcı noktası şu: kurulum binanın taşıyıcı sistemini etkiliyor mu, etkilemiyor mu?

Panel, çatının üzerine yayılı döşeniyorsa ve sadece mekanik bağlantılarla sabitleniyorsa ki çoğu proje böyle bu, işlem "basit tadilat" sayılıyor. O meşhur 4/5 çağrısına gerek yok. Yani aslında, yapısal müdahale yoksa iş değişiyor.

İstanbul Kağıthane'de 8 daireli bir apartman var mesela. Mehmet Bey, 2022 yılında çatıya bireysel güneş paneli istemişti. Yönetici Rıza Bey, eski kafa bir adam işte, hemen "4/5 oy lazım" demiş, kapıyı yüzüne kapatmış. Mehmet Bey pes etmedi, bir inşaat mühendisinden statik rapor aldı. Rapor ne diyordu? Panellerin ağırlığı çatının taşıma kapasitesinin yalnızca yüzde 7'sini kullanıyor. Bunu gören Mehmet Bey, tek tek komşularını dolaştı: "Ortak alan aydınlatması bedava olacak, aidatlar düşecek." 8 daireden 5'inin imzasını topladı. Rıza Bey hala diretti, sulh hukuk mahkemesine gittiler. Mahkeme Yargıtay'ı örnek gösterip Mehmet Bey lehine karar verdi. Bugün o apartmanın ortak alan elektrik faturası sıfırlanmış.

İzmir Alsancak'tan bir örnek daha var. 12 daireli tarihi bir apartmanda oturan Ayşe Hanım, kendi dairesinin faturasını sıfırlamak için çatıya panel koyduracak. Yönetici birden kesiyor: "Çatı ortak alandır, herkes imza veremez." Ayşe Hanım aynı şeyi yaptı, statik rapor aldı, 7 kişinin imzasını topladı, mahkemeye verdi. Bilirkişi çatının tarihi dokuya zararsız panel taşıyabileceğini söyledi. Oldu bitti. Ayşe Hanım'ın faturası 800 liradan 50 liraya indi. Bu iki vakadan çıkan ders: doğru belgeler ve ikna, o 4/5'i sıkıntı olmaktan çıkarıyor. Şunu söyleyeyim: mal sahiplerinin tümü raporu istemiyor, bazıları imzayı bahçe çiçeği sanıyor.

Peki Hangi Durumda Genel Kurul Şart?

Bazı haller var, izin gerekmiyor. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19'daki "ana yapıya zarar vermeme" kriterini karşılayan her bireysel panel projesi, sadece yarıyı geçen bir imza ile yürüyor. Geçen hafta bize bir soru geldi. Apartman yöneticisi, "İmza toplamazsan seni mahkemeye veririm," demiş malike. Arkadaş haklı tabii, statik raporum var diyor. "Ne yapabilirim?" diye sordu. Önce Yargıtay kararını örnek gösterdik. O karardan bir cümle alıntılayayım: "Çatıya güneş paneli kurulumu, binanın genel görünümünü ve taşıyıcı sistemini etkilemediğinde 4/5 onay istemez." Bu cümle, yöneticinin elini kolaylaştıracak bir pusula aslında. Ama statik rapor şart, bu kadar da kolay değil.

Şimdi, bunu daha somut görmeniz için küçük bir tablo hazırladım:

Tablo net gösteriyor. Önemli olan ayırım yük ve hasar riskinde. Statik rapor "güvenlik sınır içinde" diyorsa, yol açılıyor. Ama şu var: eğer montaj sırasında çatının yalıtımına dokunacaksanız, olay değişir. Ankara'da 2023'te bir malik panel sabitlemek için çatı betonuna delik açmıştı. Su yalıtımı gitti, alt kattakiler neden küf diye dava açtı, o malik panelleri sökmekle kalmadı, tazminat da ödedi. İşte bu yüzden, o "basit tadilat" lafı ancak binaya sıfır zarar verirsen geçerli. Ankraj gibi bir iş, zaten 4/5 çoğunluğu zorunlu kılar, çünkü yönetim planını değiştirir.

Statik Rapor ve Belediye Süreçleri Atlanmaz

Yargıtay esnek dedi diye atlama hemen çatıya. Önünde iki evrak bekliyor: statik rapor ve, yerine göre, belediyeden muafiyet yazısı. Geçen ay bize gelen bir vakada, yönetici mala mülke demiş: "Panel koyarsan binayı yıkarsın." O malikin elinde İnşaat Mühendisleri Odası onaylı rapor varken adama ne denir? Rapor yoksa komşu "çatı gitti!" deyip tazminat ister. Haksız da sayılmaz.

Belediyeye gitmek en garanti yol. Basit tadilat muafiyetine girdin mi, çoğu zaman yazılı bildirim kurtarıyor. Ama bilmemek cehalet değil, araştırmamak suç. Neyse, hukuki kısma dönelim.

Bir de sık karşılaşılan bir şey var: malik raporu yönetime vermiyor. Bursa'da 2024'te olmuş. Raporu almış ama yöneticiyle paylaşmamış. Yönetici dava açıyor, "belge yok izin yok". Mahkeme malikin lehine karar verse de tam 3-4 ay boşa gitti. Tavsiyem, raporu alır almaz bir kopyasını imzalı şekilde yönetime tutanakla teslim edin. Bir kopyasını da noter onaylı saklayın. Amatör bir firmanın raporu mahkemede işe yaramayabiliyor. Güvenilir bir firma seçin.

Bir de sigorta işini atlamayın. Apartmanın ortak poliçesi tadilatı kapsayabilir de kapsamayabilir de. Panel sahibi kendine bir sorumluluk sigortası yaptırsın, en azından 2023'te Antalya'da çıkan yangında her şey cebinden gitmesin. O malikin sigortası olmadığı için her şeyi kendisi karşılamak zorunda kalmıştı. Tedbirli olanın gözü korkmaz derim ben.

Bu arada, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32'yi de hatırlatmakta fayda var. Bu madde, ortak alanlara yapılan müdahalelerde maliklerin rızasının aranacağını söyler. Ancak Yargıtay'ın yorumu, güneş paneli gibi geri dönüşümlü ve yapısal olmayan kurulumları "müdahale" kapsamı dışında bırakıyor. Yani madde 32'yi yöneticinizin önüne koyup "bak bu yüzden 4/5 lazım" demesi hukuken geçersiz kalıyor. 2024'te Antalya'da bir malik, yöneticinin bu maddeyi kullanarak engel çıkarması üzerine dava açtı. Mahkeme, Yargıtay kararlarını emsal göstererek davayı iki haftada sonuçlandırdı ve malikin lehine karar verdi. Yönetici, mahkeme masraflarını da ödemek zorunda kaldı.

Bir de şu var: bazı apartmanlarda yönetim planına "ortak alanlara hiçbir şey kurulamaz" diye bir madde eklenmiş olabiliyor. 2023'te İzmir'de bir apartmanda tam da böyle bir durum yaşandı. Yönetim planında 1990'dan kalma bir hüküm vardı: "Çatıya hiçbir ekipman monte edilemez." Maliklerden biri güneş paneli kurmak isteyince yönetici bu maddeyi gösterdi. Mahkeme, Yargıtay'ın güncel içtihatlarına atıfla, yönetim planının KMK'ya aykırı hükümlerinin geçersiz olduğuna hükmetti. Yani 20 yıl önce yazılmış bir yönetim planı sizi bağlamaz, eğer KMK ile çelişiyorsa. Bu da önemli bir ders.

Küçük Adımlarla Büyük Tasarruf: Gelecek Şimdiden Planlanır

2025'te çatı paneli talebi patladı, malum fiyatlar uçtu. Çatı GES kurulum rehberi bir baksan, Türkiye'nin potansiyeli belli olur. Ama iki inatçı komşu ne zaman çıkacak? Odur mesele. Gördüğümüz, yöneticiler kanunu kendine göre eğip büküyor.

Madem bir malik enerjisini üretsin ve bir de ortak alana katkı koysun, neden olmasın? Gerekli raporları alan bir insanın önü kesilirse, fayda kimseye dokunmaz. Uzlaşma olan yerde apartman havası değişiyor inanın. Geçen gün bir arkadaşım dedi ki: "Komşumla panel yüzünden kavga ettik, şimdi bakkala giderken selam vermiyor." Gülüp geçtim, ama aslında üzücü.

Apartman yönetimine bir öneri yapın, ortak bir GES sistemine geçelim deyin. Mesela İzmir'de yüzde 60'ı bireysel kurdu, kalan yüzde 40 ortak sisteme girdi. Sonuç: sıfır ortak alan faturası. Yapılan bir araştırmaya göre, bu tür hibrit çözümler emlakçıları değil ama komşu kavgalarını yılda yüzde 45 azaltmış. Bir denemekten ne çıkar? Hem faturan düşer hem komşularla aran iyi olur.

Sık Sorulan Sorular

Çatıya bireysel güneş paneli kurmak için apartman yönetiminden yazılı izin almak zorunlu mu?

Evet, onay şart. Ama 4/5 çoğunluk zorunlu değil. Basit tadilatsa, yarıyı bir geçen imza yeter. Yine de resmî yazı iyi olur, ileride laf dolaşmasın diye. Sizi güçlendirir bu belge.

Yargıtay kararı var ama apartman yönetimi yine izin vermezse ne olur?

200 liraya ihtarname çek, noterden. Sonra sulh hukuka gidersin: müdahalenin men'i davası. Dosyayı hazırla: statik rapor, Yargıtay kararının bir fotokopisi. Bir de diğer mal sahiplerini ikna edici bir sunum yapın. 2024'te İstanbul'da bir malik 8 kişiden 6'sının imzasını almış, yöneticiyi mahkeme dışı yola ikna etmiştir. Hah şöyle.

Statik rapor zorunlu mu? Kaça patlar?

Kesin vacip. Fiyat her sene değişiyor, bu yıla dair ortalama 1500 ila 3000 lira arası. Birkaç bin liracık ayırın. Ama işi sağlama alın, İnşaat Mühendisleri Odası onaylı bir firmayla çalışın. 2023'te ucuz rapor diye bir adam gitti, mahkeme raporu beğenmedi, panelleri söktürdü. Ucuz etin suları doymaz derler, o hesap. Uzun vadede kaliteli rapor hep kurtarır.