Apartman ve site kavgalarında zorunlu arabuluculuk dönemi

"Kapıyı çalınca karşımda komşu değil, arabulucu buldum"

Bize ulaşan bir vakada apartman yöneticisi Ahmet Bey, üç aydır devam eden bir çatışmayı anlatıyordu. İkinci kattaki dairenin sahibi, gece saat 23:00'ten sonra yüksek sesle müzik dinleyen üst komşusuna defalarca uyarıda bulunmuş. Yönetim devreye girmiş, ihtarname çekmiş. Değişen bir şey olmamış. En sonunda dava açmaya karar vermişler. Avukatları "Önce arabulucuya gitmelisiniz" deyince herkes şaşırmış. Bakın, yeni düzenleme tam da bu noktada devreye giriyor.

1 Eylül 2023 itibarıyla apartman ve site kavgalarında zorunlu arabuluculuk dönemi başladı. Peki bu ne anlama geliyor? Dava açmak istediğinizde artık mahkeme kapısını değil, arabulucunun masasını çalacaksınız. Şart şu: Mahkemeye gitmeden önce mutlaka bir arabulucuya başvurmalısınız. Bu kurala uymazsanız, açtığınız dava usulden reddedilir. Kulak ardı etmeyin.

2023 yazında bir şey oldu. 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de 7445 sayılı Kanun yayımlandı. Kira uyuşmazlıkları, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33'ten kaynaklı anlaşmazlıklar ve komşuluk hukuku kapsamındaki sorunlar... Bunların hepsi artık dava şartı arabuluculuk kapsamına alındı. Yani bu yolu denemeden mahkemeye gidemezsiniz.

İstanbul'daki bir site yöneticisi bize şöyle dedi: "Altı yıldır aynı apartmandayım, her ay en az bir kavga çıkıyor. Şimdi bunların hepsi arabulucuya gidecek. İyi mi oldu kötü mü, henüz bilmiyorum." Açıkçası bu soruyu çok duyuyorum ben de. Gelin şimdi sistemin nasıl işlediğine adım adım bakalım.

Zorunlu arabuluculuk hangi apartman kavgalarını kapsıyor?

Bu sorunun cevabı aslında oldukça geniş bir alanı kapsıyor. Apartman ve site hayatında yaşanan hemen her uyuşmazlık bu kapsamda. Gürültü şikayetleri, ortak alanların kullanımı, aidat ödemeleri, yönetici seçimi, kat malikleri kurulu kararlarına itirazlar... Bunların neredeyse tamamı önce arabulucu önüne gidecek.

Ama bir istisna var. Her şey arabuluculukla çözülemez. Yönetim planının iptali, arsa paylarının düzeltilmesi, ortak giderlerin tahsili gibi bazı uyuşmazlıklar arabuluculuk dışında bırakılmış durumda. Bunları doğrudan mahkemeye taşıyabiliyorsunuz. Acil durumlar ve ihtiyati tedbir gerektiren hallerde de bu şart aranmıyor. Yani bir yangın çıktıysa önce arabulucuya gitmek zorunda değilsiniz.

Bu arada, şunu da söyleyeyim: Arabuluculuğun bir amacı var tabii. Taraflar birbirini anlasın, uzlaşsın. Ama her apartman kavgası uzlaşmayla bitecek diye bir kaide yok. Bazen o kadar gergin oluyor ki taraflar, aynı odada oturmak bile imkansız hale geliyor. Neyse, konuya geri dönelim.

Platformumuzu kullanan bir yönetici, geçen hafta destek ekibimize sordu: "Komşum balkonunda mangal yapıyor, duman tüm binaya yayılıyor. Bu da arabuluculuk kapsamında mı?" Evet, kapsıyor. Komşuluk hukuku tam da bu tür günlük hayatın içindeki sorunları düzenliyor.

Süreç nasıl işliyor? Adım adım anlatıyorum

İlk olarak, dava açmak istediğiniz adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuruyorsunuz. Tamamen ücretsiz. Başvuru sırasında herhangi bir harç veya masraf ödemiyorsunuz. Büro size bir arabulucu atıyor. Arabulucuyu seçme şansınız yok maalesef, sistem birini görevlendiriyor.

Arabulucu, başvuru tarihinden itibaren 3 hafta içinde süreci tamamlamak zorunda. Zorunlu hallerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabiliyor. Yani toplamda 4 haftayı geçmiyor. Ne demek bu? Arabuluculuk en geç bir ay içinde sonuçlanıyor. Mahkeme süreçlerine göre oldukça hızlı. Gerçekten.

Bize ulaşan bir başka vakada durum daha farklıydı. Bir apartman sakinleri topluluğu, yöneticinin görevi kötüye kullandığını iddia ediyordu. Altı aydır toplantı yapılamamış, herkes birbirine düşmüştü. Arabulucuya başvurdular. İki hafta içinde dört ayrı oturum yapıldı. Sonuçta taraflar, bir denetim kurulu oluşturup yöneticiyi denetleme kararı aldı. Sorun tam bitmedi ama kısmen çözüldü. İşte arabuluculuğun gerçek yüzü bu. Sihirli bir değnek yok ama en azından bir yere kadar götürüyor.

Süreçle ilgili önemli bir nokta daha var. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18A/11. maddesi şöyle diyor: Taraflardan biri geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmazsa arabuluculuk faaliyeti sona eriyor. Yani "ben gitmem, nasılsa dava açarım" diye düşünüyorsanız, yanılıyorsunuz. Gitmezseniz süreç bitiyor ve karşı taraf bu durumu mahkemede delil olarak kullanabiliyor.

Anayasa Mahkemesi'nin 14 Mart 2024 tarihli bir kararı var bu konuda. 2023/160 E., 2024/77 K. sayılı kararla, ilk toplantıya katılmayan tarafın davada kısmen veya tamamen haklı çıkması halinde yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına ilişkin düzenleme iptal edildi. Yani gitmezseniz, sonradan davayı kazansanız bile mahkeme sizi masraflardan sorumlu tutamıyor. Ama yine de gitmemek riskli. Çünkü arabulucu raporu, mahkemede tarafların iyi niyeti konusunda bir gösterge olarak değerlendirilebiliyor. Bence, şahsi fikrim, gitmekte fayda var.

Apartman ve site yöneticileri şunu bilmeli: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat maliklerinin birbirlerine karşı yükümlülüklerini düzenler. Bu madde kapsamındaki uyuşmazlıklar artık doğrudan mahkemeye gitmiyor. Misal, bir kat maliki ortak alanı işgal ediyorsa, önce arabulucuya başvurmak zorundasınız. Bina yönetim planına aykırı davranışlar da aynı kapsamda. Bu düzenleme, özellikle büyük sitelerdeki kronik sorunlar için bir çözüm kapısı olabilir.

Pratikte karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri

Arabuluculuk teoride güzel görünüyor ama pratikte sıkıntılar yaşanıyor. En büyük sorun ne biliyor musunuz? Tarafların psikolojik olarak hazır olmaması. Kimse "ben komşumla barışacağım, hadi arabulucuya gidelim" diye düşünmüyor. Çoğu "ona dava açacağım, önce arabulucuya gitmem gerekiyormuş" diyerek başvuruyor. Bu motivasyonla geldiğinizde uzlaşma ihtimali düşüyor. Doğal olarak.

Bir diğer sorun zamanlamayla ilgili. 3 haftalık süre bazen yetmiyor. Hele taraflar arasında iletişim hiç yoksa, ilk oturumda sadece birbirlerine bakıp susuyorlarsa, bu sürede uzlaşma sağlamak gerçekten zor. Arabulucular bireysel görüşmeler yaparak ikna etmeye çalışıyor. Ama bu da her zaman işe yaramıyor.

Bize ulaşan bir vakada, bir sitede iki komşu arasında otopark kavgası vardı. Biri diğerinin aracını çizmiş, diğeri de lastikleri indirmiş. Arabulucu her iki tarafla ayrı ayrı görüştü. Sonunda anlaştılar: İkisi de zararı karşılıklı ödeyecek, bundan sonra otopark kurallarına uyacaklardı. Ama bu anlaşma bir ay bile sürmedi. Araba çizme olayı tekrarlandı. Yani arabuluculuk her şeyi bitirmiyor bazen. Sorun daha derinlerde yatıyordur, altında başka şeyler vardır.

Net Yönetim platformunu kullanan bir yönetici bize çözümünü şöyle anlattı: "Önce arabulucuya gidelim dedik, orada anlaştık. Ama anlaşmanın yazılı hale getirilmesi ve imzalanması bir hafta sürdü. Keşke bu süreç daha hızlı işlese." Bu bir eleştiri aslında, hem de bir ihtiyaç. Arabuluculuk sonunda varılan anlaşma, icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme kararı gibi uygulanabiliyor. Ama o şerhi almak ayrı bir işlem. Uğraştırıcı.

Geçen ay Ankara'da bir apartman yöneticisi başka bir örnek paylaştı. Binada asansör bozulmuş, üst katlardaki yaşlı sakinler mağdur olmuştu. Kat malikleri toplantısında asansörün tamiri için oy çokluğu sağlanamamıştı. Birkaç malik dava açmak istedi ama önce arabulucuya yönlendirildiler. Arabulucu, tarafları bir araya getirip maliyet paylaşımı için alternatif bir plan sundu. Üç oturum sonunda, asansör tamiri için bir fon oluşturulması kararlaştırıldı. Bu örnek, arabuluculuğun çözüm üretme kapasitesini gösteriyor işte. Sadece kavga bitmiyor, aynı zamanda yeni çözüm önerileri gelişiyor.

Arabuluculuk sonrası: Anlaşma olursa ne olur, olmazsa?

Arabuluculuk süreci üç şekilde sonuçlanıyor. Birincisi, taraflar anlaşıyor. Arabulucu bir "anlaşma tutanağı" düzenliyor, taraflar imzalıyor. İcra edilebilirlik şerhi için mahkemeye başvurabiliyorsunuz. Şerh alınınca anlaşma, mahkeme ilamı gibi icra edilebiliyor. Kolay değil mi?

İkinci senaryo, taraflar anlaşamıyor. Arabulucu "anlaşamama tutanağı" düzenliyor. Bu tutanakla dava açma süreci başlıyor. Yani arabuluculuk sadece bir ön aşama, dava açma hakkınız kaybolmuyor. Bunu unutmayın.

Üçüncü senaryo ise ilk toplantıya katılmama. Daha önce de değindim. Taraflardan biri gitmezse arabuluculuk bitiyor, arabulucu durumu tutanakla belgeliyor. Bu tutanakla dava açılabiliyor. Ama ilk toplantıya katılmayan taraf, mahkemede "işbirliğine yanaşmayan" olarak değerlendirilebiliyor. Riski almayın derim.

Bu noktada apartman yöneticilerinin en sık sorduğu soru şu: "Arabuluculukta avukat tutmak zorunda mıyım?" Cevap: Hayır, değilsiniz. Ama hukuki bilgi gerektiren konularda bir avukattan destek almak akıllıca olabilir. Hele kat mülkiyeti hukuku gibi teknik bir alanda, avukat yardımıyla yönetmek daha sağlıklı sonuçlar doğuruyor. Deneyimle sabit.

Bir apartman yöneticisi bize şöyle yazmıştı: "Arabuluculuk sürecinde avukatsız katıldım. Komşum avukatıyla gelmişti. Kendimi çok ezik hissettim. Anlaştık sonuçta ama keşke bir avukatla gelsem daha iyi şartlar elde edebilirdim." Fazlasıyla gerçekçi bir tespit. Bireysel katılmak mümkün ama hukuki bilgi düzeyiniz ne kadar? Emin değilseniz bir profesyonele danışmakta fayda var. Bence öyle.

Özellikle büyük sitelerde, birden fazla daire sahibi varken arabuluculuk daha karmaşık hale geliyor. Örneğin ortak havuz kullanımı anlaşmazlıkları sadece iki kişiyi değil, tüm site sakinlerini ilgilendirebiliyor. Bu toplu uyuşmazlıklarda arabulucu herkesi aynı masada toplamak zorunda kalıyor. Süreç uzuyor ama alınan kararlar daha geniş kitle tarafından benimseniyor. Bursa'daki bir sitede, arabuluculuk sayesinde ortak bahçe kullanım kuralları yeniden yazılmış ve tüm malikler imzalamıştı. Bu tür örnekler arabuluculuğun bireysel değil, toplumsal fayda sağladığını gösteriyor.

Arabuluculuk bitince bazen insanın içinde bir burukluk kalıyor. Çünkü her şey resmiyete dökülüyor, soğuyor. Ama en azından mahkeme koridorlarında birbirine girmeden çözülüyor. Benim gözlemim bu yönde. Siz de deneyimleyince göreceksiniz.

Sık Sorulan Sorular

Zorunlu arabuluculuk nedir ve hangi apartman/site uyuşmazlıklarını kapsar?

Zorunlu arabuluculuk, dava açmadan önce tarafların bir arabulucuya başvurmasını zorunlu kılan bir düzenlemedir. Kat malikleri arasındaki ortak gider alacakları, yönetici seçimi, ortak alan kullanımı gibi uyuşmazlıkları kapsar.

Zorunlu arabuluculuğa gitmezsem ne olur?

Arabuluculuk başvurusu yapmadan doğrudan dava açarsanız, mahkeme davanızı usulden reddeder. Bu, zaman ve para kaybına yol açar; önce arabulucuya başvurmanız gerekir.

Arabuluculuk süreci ne kadar sürer ve ücretli mi?

Süreç genellikle 3-4 hafta içinde tamamlanır ve taraflar anlaşırsa daha da kısalır. Arabuluculuk ücreti devlet tarafından belirlenen tarifeye göre alınır ve genellikle dava masraflarından daha düşüktür.