Apartmanda oy birliği ve oy çokluğu gerektiren kararlar

Oy birliği mi, oy çokluğu mu? İşte binaların kaderini değiştiren o hesaplaşma

On iki yıldır Ankara’da apartman ve site yönetim danışmanlığı yapıyorum. Bu sürede yüzün üzerinde binada toplantılara katıldım, karar metinlerini hazırladım, kavgaları yatıştırmaya çalıştım. En çok duyduğum soru şu: “Hangi karar için kaç oy lazım?” İnsanlar sandığa gider gibi toplantıya geliyor, ama çoğu zaman yanlış ellerde oy kullanıyorlar. İşin can alıcı noktası şu: Binalarda oy birliği oy çokluğu apartman kararlarını belirleyen temel kavram. Kat Mülkiyeti Kanunu bu iki kavram üzerine kurulu. Yanlış hesap, bir ay sonra mahkeme kapısı demek.

Az kalsın unutuyordum, bir anım var. 2019 kışında Eryaman’da 45 dairelik bir siteye çağrıldım. Yönetici, “Asansör yenileme için oy çokluğu yeter” diye ısrar ediyordu. Toplantıdan iki hafta sonra kararı iptal ettirdiler. Çünkü ortak alanlarda yapısal değişiklik oy birliği gerektiriyordu. O gün anladım ki bu bilgi kırıntısı bile binanın geleceğini değiştiriyor. Peki, hangi karar nasıl alınır?

Oy birliği gereken kararlar nerede başlıyor?

Oturduğunuz binada çatıya bir anten mi koyacaksınız? Bahçeye ortak bir çocuk parkı mı yapacaksınız? İşte burada işler ciddileşiyor. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 43 bize der ki: Ortak yerlerde inşa, değiştirme veya büyük onarım yapacaksanız, tüm kat maliklerinin rızasını almalısınız. Yani oy birliği şart. Bu, binanın dış cephesine asansör eklemekten, çatıyı yükseltmeye, bodrumda ortak bir depo yapmaya kadar geniş bir alanı kapsıyor.

Bir örnek: 2021’de Çankaya’da 12 dairelik bir apartmanda yönetici, bodrum kattaki kömürlüğü ortak spor odası yapmak istedi. Oylama yaptı, 8 kişi kabul etti. “Oy çokluğu yeter” diye düşündü. Ama muhalif maliklerden biri dava açtı. Neden? Çünkü ortak alanın kullanım amacını değiştirmek için oy birliği oy çokluğu apartman ayrımında birinci kategoriye giriyordu. Mahkeme kararı iptal etti.

Peki neden bu kadar katı?

Düşünsenize, siz yıllardır bodrumda eşyalarınızı duruyor, bir gün bakıyorsunuz orası halı sahaya dönmüş. Kanun koyucu burada malikin mülkiyet hakkını koruyor. Bir malik itiraz ediyorsa, o alanın kaderi değişmiyor. Buna “ana yapıda değişiklik” deniyor ve kural basit: Ya herkes razı ya da proje rafa kalkıyor. Benzer şekilde, ortak tesisatın tamamen yenilenmesi, kalorifer sisteminin dönüşümü de oy birliği gerektiriyor.

Bu arada, şunu da söyleyeyim: Bazı yöneticiler “Ama üçte iki oy yeter” diye diretir. Oysa onarım türüne bakmak lazım. “Adi” onarımlar oy çokluğuna tabi, ama “yenileme” veya “büyütme” oy birliği. Kısacası, işin içine inşaat karışıyorsa masaya yumruğu vuran herkes oluyor.

Oy çoklugu ile alınabilecek kararlar: Günlük hayatın akışı

Binanın rutin işleyişi için oy çokluğu genelde yeterli. Kapıcı maaşına zam, ortak elektrik faturasının artırılması, asansör bakım sözleşmesinin yenilenmesi… Bunlar %51 ile alınabilecek kararlar. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 30’a göre, kat malikleri kurulu, toplantıda temsil edilen oyların çoğunluğu ile karar alır. Yani 20 dairelik bir apartmanda toplantıya 12 kişi katıldıysa, 7 oy yeterli.

Geçen ay Yaşamkent’te bir siteye gittim. Ortak havuzun klorlama masrafı tartışılıyordu. Bazı malikler “Havuz kullanılmıyor, niye para ödüyoruz?” diye itiraz etti. Ama yönetim kurulu kararı toplantıda oyladı. Toplantıya katılan 48 malikten 26’sı “evet” dedi. Karar geçerliydi. Çünkü işletme giderleri oy çokluğu ile belirleniyor.

İşte burada önemli bir nokta var: Çoğu zaman insanlar “Oylamada 51% yeter” diye düşünür, ama kanun “katılanların çoğunluğu” der. Toplantıya katılım düşükse, az oyla karar alınabilir. 2018’de bir binada toplantıya sadece 5 kişi gelmişti, 3 oyla bütçe kabul edildi. Diğer malikler itiraz etti ama sonuç değişmedi. Kanun burada da katılımı teşvik etmiyor aslında. Ama kural bu.

Ortak giderler ve aidat: Dikkat edilmesi gereken sınır

Aidat artışı, apartmanın en hassas konularından biri. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42’ye göre, ortak giderlere katılma payı oy çokluğu ile belirlenir. Ama burada bir tuzak var: Aidat miktarını yönetici tek başına belirleyemez. Toplantıda karara bağlanması gerekir. 2022’de bir apartmanda yönetici, enflasyonu gerekçe gösterip tek taraflı aidatı %80 artırdı. Bir malik dava açtı ve kazandı. Neden? Çünkü karar toplantıda alınmalıydı.

Bir vaka daha anlatayım: Keçiören’de 30 dairelik bir sitede, güvenlik görevlisi işten çıkarılmıştı. Yeni bir güvenlik şirketiyle anlaşma yapmak için toplantı yapıldı. Toplantıda 18 kişi vardı. 10 kişi yeni şirkete “evet” dedi. Muhalifler “Ama 3’te 2 oy gerek” diye bağırdı. Oysa bu bir hizmet sözleşmesiydi, yani oy çokluğu yeterliydi. Sonuç değişmedi. Karar verirken en sık yapılan hata, her karar için farklı çoğunluk aramak. Liste net: Anayapıda değişiklik var mı? Yoksa istisnalar hariç oy çokluğu iş görür.

Toplantı yok, karar var mı? İmza toplama taktiği

Bazı yöneticiler, toplantı yapmadan imza toplayarak karar alır. Bu mümkün müdür? Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 30’un son fıkrası der ki: “Tüm maliklerin yazılı onayı varsa, toplantı yapılmadan da karar alınabilir.” Yani oy birliği sağlanırsa, fiziksel toplantı şart değil. Ama bu çok zor bir durum. 2020’de bir sitede çatı yalıtımı için tüm 40 malikten imza topladık. Üç hafta sürdü. Ama oldu. Ancak bir malik imzalamazsa, o karar düşer. O zaman toplantı yoluna gitmek zorundasınız.

Ankara’da 2023’te bir site yöneticisi, aidat borçlarını tahsil için icra takibine yetki almak istedi. Toplantı yapmak yerine kapı kapı dolaşıp imza topladı. 35 malikten 22’si imzaladı. Yetmedi, çünkü bu tür bir yetki devri için oy birliği aranmıyor ama kanun “toplantı” şartını koyuyor. Mahkeme kararı iptal etti. İmza toplamak kolaycılık değil, her durumda geçerli değil.

Peki ya yardımcı araçlar? Dijital dönem kararları kolaylaştırıyor

Bugün birçok apartman, oylama ve aidat takibi için yazılımlar kullanıyor. Özellikle Net Yönetim gibi uygulamalar, toplantı öncesinde maliklere bilgi göndermek, oy pusulalarını dijital ortamda hazırlamak için ideal. Hatta bazı binalar aidat takip programı ile gider paylaşımını şeffaf hale getiriyor. Ama unutmayın: Dijital oylama da olsa, kanuni çoğunluk kuralları değişmiyor. Sadece süreç hızlanıyor.

Keskin sınırlar, baş ağrıtan cezalar

Oy birliği gereken bir kararı oy çokluğu ile alırsanız ne olur? Karar yok hükmünde. Yani mahkeme iptal eder. Bunun maliyeti de var: Yapılan işin bedeli ödenmez, hatta eski haline getirme masrafı çıkabilir. 2022’de bir apartman, bodrum katında ortak çamaşırhane yapmak için oy çokluğu ile karar aldı. İşe başladılar, 45 bin TL harcadılar. İki malik dava açtı, mahkeme kararı iptal etti. Üstelik binanın ortak alanını eski haline getirme cezası da eklendi. Sonuç: 80 bin TL hasar.

Bir öneri: Eğer bir kararın oy birliği mi yoksa oy çokluğu mu gerektirdiğinden emin değilseniz, en garanti yol tüm maliklere danışmak. Hatta yazılı olarak sormak. Ben danışmanlık yaparken, “Şundan emin değilim” dediğim her durumda hukukçuya yönlendiririm. Çünkü küçük bir hata, büyük bir kayba dönüşebilir.

İşin psikolojisi: Muhalif maliklerle başa çıkma

Toplantılarda en zor şey, muhalif malikleri ikna etmek. Bazen sırf “Biz de varız” demek için her şeye itiraz ederler. Eğer oy birliği gerekiyorsa, bu kişilerle birebir konuşmak şart. 2017’de bir binada, beş malik dış cephe boyasına itiraz etti. Nedeni? “Renk beğenmedik.” Meğer birbirleriyle küsmüşler. Ben devreye girdim, ayrı ayrı evlerine gittim, kendimi tanıttım. Üçü ikna oldu. Kalan iki malik ise hâlâ hayır dedi. O zaman proje rafa kalktı. Bazen çözüm, rengi seçmekte Net Yönetim gibi bir platformda anket yapmak olabilir.

Bu işin sırrı: Erken iletişim. Toplantıdan bir hafta önce maliklere bilgi notu dağıtın. Kararın ne olduğunu, neden alındığını açıklayın. Kapıda sürpriz yapmayın. Ben bir binada, karar metnini toplantıdan 10 gün önce tüm maliklere e-posta ile göndermiştim. Toplantıda tartışma çıkmadı, herkes bilinçliydi.

Sık Sorulan Sorular

Hangi kararlar için oy birliği zorunludur?

Ana yapıda değişiklik, ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi, yeni bir inşa veya büyük onarım gibi durumlar oy birliği gerektirir. Örneğin çatıya asansör eklemek veya bodrumu odaya çevirmek. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 43’e göre tüm maliklerin onayı şarttır.

Oy çokluğu ile alınan bir karara itiraz süresi ne kadardır?

Kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne itiraz edilmelidir. Bu süre geçerse karar kesinleşir. Toplantıya katılmayan malikler için süre, kararın öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Ama pratikte en geç altı ay içinde dava açılması önerilir.

Toplantıda oy kullanmayan malik ne olur?

Toplantıya katılmayan malik, alınan kararları kabul etmiş sayılır. Ama bu, kararın kanuna uygun olduğu anlamına gelmez. Muhalif kalan malik, itiraz hakkını saklı tutmak için toplantıda “hayır” oyu vermelidir. Katılmamak pasif kabul anlamına gelir, ancak hukuki denetim yine de yapılabilir.