Deprem sonrası ortak alan yapı güvenliği: Denetim ve sorumluluklar

Deprem Sonrası Ortak Alan Yapı Güvenliği Sorgusu Artıyor

Bir apartman yöneticisinin kafasında dolaşan en ağır soru bu: "Bina depreme dayanıklı mı?" 2023 depremlerinden sonra bu soru bize destek hattından o kadar çok geldi ki, artık standart bir cevap anında aklımıza geliyor. Ama cevap çoğu zaman yöneticilerin istediği kadar net olmuyor. Ne yazık ki bu böyle. Bir yönetici aradı, Maltepe'de 30 daireli bir siteden. "Tapuda herkes kendi dairesinin sahibi, ortak alanlarda çatlak var, kime gidicez?" diyordu. İşte tam burada başlıyor bu işin can alıcı kısmı: Deprem Sonrası "Ortak Alan Yapı Güvenliği" ve Denetim meselesi, sadece bir mühendis raporu değil; kat maliklerinin bir araya gelip neye karar vereceğiyle de ilgili.

Bu arada, şunu da söyleyeyim: Deprem sonrası apartmanlarda en çok kavga da bu konudan çıkıyor. "Kolon kırılmış" diyen komşu var, "Duvar boşver baharda boyarız" diyen var. İnsan birbirine düşüyor yani. Neyse, konuya dönelim.

Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Bir binanın taşıyıcı sistemine müdahale, yani kolon, kiriş, perde duvar gibi ortak alanlara dokunmak, sadece "yönetimin" inisiyatifinde değil. Bunu bilmek lazım. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19'a göre, kat malikleri ortak yerlerde değişiklik, onarım veya yeniden inşa yapılmasını istediğinde, arsa payı çoğunluğunu bulması gerekiyor. Bu durum sadece boya badana için değil; bir çatlak doldurma veya kolon güçlendirme projesi için de geçerli. Aynı şey.

Kanun metninde "dikili ağacı yok" gibi geleneksel bir hüküm yok, ama ruh şu: Hiçbir kat maliki tek başına binanın iskeletine müdahale edemez. Bize ulaşan bir vakada, 5 katlı bir binanın zemin kat dükkan sahibi, kendi dükkanının içinden bir kolonu kestirmiş. Düşünsenize, ne kadar vahim. Diğer malikler durumu fark edince kavga büyümüş, belediye mühürlemiş, sonunda mahkeme eski hale getirme kararı vermiş. İşte bu, ortak alan güvenliğinin neden el birliğiyle yönetilmesi gerektiğinin en çarpıcı örneği.

Bir başka somut anekdot da İzmir'deki bir siteden geldi. 8 katlı bir binada, deprem sonrası bodrum kattaki perde duvarda iki santimetreyi bulan bir çatlak oluşmuştu. Oldukça ciddi bir durum. Yönetici, doğrudan bir müteahhit çağırıp "şurayı betonla doldurun" talimatı vermiş. Oysa perde duvar, binanın yatay yük taşıma kapasitesi için önemli bir elemandı. Ne yaptı adam? Çatlağı sıvayıp geçiştirmiş; bir ay sonra aynı yerde çatlak tekrar açılmış. Bu kez devreye giren statik mühendis, "bu bir yapısal sorun, sadece sıva ile çözülmez; enjeksiyon veya karbon fiber takviye gerekir" diye bir rapor vermiş. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 kapsamında genel kurul toplanıp uzman bir ekip çağrılsaydı, ne para giderdi ne de zaman. Yönetici, bu hatası yüzünden bir sonraki genel kurulda ibra edilmedi ve görevden alındı.

Deprem Raporu Kimin Sorumluluğunda?

Şimdi bakalım, deprem sonrası risk tespit raporu yaptırmak zorunlu mu? Kanun, belirli bölgelerde ve belirli yaşın üzerindeki binalar için "riskli yapı tespiti"ni zorunlu kılıyor. Bunu biliyoruz. Ama standart apartman ve siteler için net bir emir yok. Yöneticilerin aklındaki en büyük karışıklık da bu: "Yaptırayım mı?" sorusu. Bize gelen taleplerin yarısı bu: "Hocam, binayı yıkıp yaptırmayalım da, üç beş çatlak var, rapor mu aldırsak yoksa idare mi etsek?" Çaresizlik yani.

İşte bu noktada karar yine kat maliklerine kalıyor. Gönüllü olarak bir uzman firmaya Net Yönetim gibi bir platform üzerinden toplanma çağrısı yapmak, avans hesabını oluşturmak ve oylamaya sunmak en akıllıca yol. Aksi halde, "bana dokunmayan yılan" psikolojisi devreye girer ve rapor hiç yaptırılmaz. Bunun somut bir örneğini Antalya'da yaşadık. 1999 öncesi yapılmış bir apartmanda, yönetici 5 yıldır "rapor yaptıralım" diye diretmiş ama maliklerden birinin tek lafı: "Masraf çıkar, gerek yok." Oylamayı bloke etmiş. 2023 depremlerinden sonra binadaki çatlaklar büyüyünce, belediye ekipleri binayı boşaltma kararı almış. Şimdi o malik, "keşke o zaman rapor yaptırsaydık" diyor, ama iş işten geçmiş.

Kimin Bütçesine Yansıyor? Aidat mı, Hesap mı?

Klasik bir sorun daha var: Güçlendirme veya onarım masrafı nereden karşılanacak? Normalde, ortak alanlardaki hasarların onarımı için kullanılan para "ortak gider" kapsamına girer. KMK'nın 20. maddesi bu durumu "işletme gideri" sayar. Ama burada bir tuzak var: Küçük çatlak onarımları ile geniş bir kolon güçlendirme projesi aynı şey değil.

Tablodaki ayrım çok önemli. Bunun farkında olmak lazım. Bize ulaşan yöneticilerden birinin sitesinde, depremden sonra herkes "acilen güçlendirme" yapılmasını istiyor. Ama genel kurulda oylandığında, bağımsız bölüm sayısı olarak yeterli oyu bulsalar da arsa payı hesabında takılıyorlar. Proje aşamasında bile kalmıyor, erteleniyor. Bunun önüne geçmek için, Net Yönetim aidat takip programı üzerinden projeye özel bütçe oylaması yapmak ve arsa payı oranlarını anında görmek pratik bir çözüm sunuyor.

Bir başka yaşanmış örnek de Ankara'dan geldi. 12 daireli bir apartmanda, deprem sonrası çatı katında taşıyıcı kirişte çatlak tespit edilmiş. Yönetici "bu acil" diyerek kendi cebinden 15 bin lira harcayıp bir usta çağırmış ve kirişi onartmış. Ancak genel kurulda bu harcama kabul edilmemiş çünkü ortak gider avansı toplanmamış ve karar alınmamış. Yönetici parayı geri alamadığı gibi "usulsüz harcama" yaptığı gerekçesiyle yönetimden alındı. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42'ye göre, acil durumlarda yönetici masraf yapabilir, ama bunu derhal genel kurula bildirmek ve onay almak zorundadır.

Dava Dosyaları ve Uygulamada Karşılaştığımız Tuzaklar

Bir anekdot daha anlatayım, bu sefer Kadıköy'den, bir siteden. Yönetici arkadaş, deprem sonrası bodrum kattaki perde duvarda kılcal çatlaklar fark etmiş. Hemen statik bir mühendisten "ön rapor" alıyor. O raporda "belirli bölümlerde röperleme yapılmalı, proje hazırlanmalı" gibi genelgeçer bir ibare var. Site sakinlerine grup üzerinden duyuru yapıyor: "Güçlendirme yapıyoruz." Ama işte hata burada: Genel kurul yapmadan salt yönetici imzasıyla ihale açıyor. Diğer malikler "neden bize sormadın?" diye itiraz ediyor.

Netice? Şikayet üzerine tüm proje durduruluyor, yönetici yeni seçimde oy alamıyor, para yanlış yerden harcandığı için hesaplar mahkemeye taşınıyor. Tam bir karmaşa. Oysa işin başında Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32'yi bir okusalar, yönetici birinci ve ikinci derecedeki yapısal onarımlar için toplantısız iş yapamaz, hatta bazı durumlarda noter onaylı tebligat gerekebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda yargılama uzun sürüyor ve taraflar arasında güven kalmıyor.

Bir başka tuzak da İstanbul Beylikdüzü'nde yaşandı. Bir sitede deprem sonrası otopark kolonlarında çatlaklar oluşmuş. Yönetici tüm maliklere WhatsApp üzerinden anket yapmış: "Güçlendirme yapılmasına onay veriyor musunuz?" Yüzde 60 olumlu yanıt alınca "çoğunluk var" diyerek işe başlamış. Oysa KMK'ya göre yapısal değişiklikler için yazılı genel kurul kararı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Anket sonuçları mahkemede sıfır çekti. İş durdurulmuş, yönetici hakkında suç duyurusunda bulunulmuş. Mahkeme usulüne uygun toplantı yapılmadığı gerekçesiyle yöneticiyi tazminata mahkum etmiş. Bu deprem sonrası en yaygın hatalardan biri: "Dijital ortamda anket yeter" sanmak.

Kim Karar Almalı? Toplantı Türleri ve Oranlar

Peki kararı kim veriyor? Risk tespiti istemek başlı başına bir karar. Bunun için genel kurul yapmanız şart değil; yönetici teknik bir sorun tespit ederse veya çoğunluk bunu talep ederse, yazılı kat maliki talebiyle toplantı düzenler. Toplantıda basit çoğunluk yeter. Ama yıkım veya güçlendirme projesi işte orada nisap değişiyor:

• Hafif onarım: Genel kurulda oylanan maddi bütçe çoğunluğu yeterli.
• Risk tespiti isteme: Salt bağımsız bölüm sayısı çoğunluğu ile toplantı yapılabilir.
• geniş güçlendirme (KMK m. 25): Arsa payı çoğunluğu, ayrıca tüm maliklerin isteği yoksa mahkemeden karar alınması gerekebilir.

Bence bu üç durumu akılda tutmak çok faydalı. Deprem sonrası binalarda ortaya çıkan fiziksel hasar, ne yazık ki sadece bir teknik mesele değil; bir yönetim, ortak akıl ve yasal çerçeve meselesi. Yazının başında sorduğum "kime gideceğiz?" sorusu, aslında bir yere gidilmeyeceği gerçeğiyle buluşuyor: Kendi yöneticimize ve içimizdeki çoğunluğa gideceğiz. Yani bu bir "bir yere gitme" meselesi değil, bir "bir arada durma" meselesi. Sistem kırılgan, bazen tatsızlık çıkıyor. Ama en azından çerçeve belli.

Sık Sorulan Sorular

Deprem sonrası ortak alandaki çatlakların onarımını hangi bütçeden karşılamalıyım?

Kılcal sıva çatlakları işletme bütçesi (aylık aidat) altına girer. Ama taşıyıcı sistemdeki bir çatlağın onarımı için ayrı bir proje bütçesi oluşturulmalı ve genel kurulda onaylanmalı. Aksi halde yönetici tek başına bu parayı harcayamaz.

Kat malikleri güçlendirme istemezse ne olur?

Arsa payı çoğunluğu sağlanamazsa, o toplantıda karar düşer. Ancak bina can güvenliğini tehdit edecek durumdaysa, belediye veya Çevre Bakanlığı riskli yapı tespiti başlatabilir ve gerekirse yıkım kararı alınabilir. "İstemezük" taktiği bazen binanın sonunu hazırlıyor.

Yönetici olarak genel kurul öncesi deprem raporu teklifi nasıl toplarım?

Net Yönetim gibi bir platform üzerinden tüm daire sahiplerine güvender bir e-posta veya SMS gönderip talebi duyurabilirsiniz. Ardından gelen taleplerin oranını yazılı hale getirerek toplantı gündemine taşıyabilirsiniz. Teklif toplarken en az 2 farklı mühendislik firmasından fiyat almayı unutmayın. İki farklı firma bazen iki farklı dünya sunabiliyor.