Devremülklerde Haksız Aidatlar ve Mahkeme Kararları

Devremülklerde Bakım ve Aidat Ücretleri: Haksızlıklar, Yasal Olmayan Uygulamalar ve Tüketici Hakları

Devremülk sistemi, özellikle tatil bölgelerinde sıklıkla tercih edilen bir mülkiyet modeli. Birçok kişi, hem ekonomik hem de pratik olduğu düşüncesiyle devremülk satın alıyor. Ancak son yıllarda devremülk sahiplerinin en çok şikâyet ettiği konuların başında bakım ve aidat ücretleri geliyor. Peki, bu ücretler gerçekten yasal mı? Hangi durumlarda fazla ya da haksız yere talep ediliyor? Mahkeme kararları ne yönde? Gel, bu konuyu tüm yönleriyle ele alalım.

Devremülk Nedir?

Devremülk, bir taşınmazın yılın belirli dönemlerinde birden fazla kişi tarafından dönüşümlü olarak kullanılması hakkıdır. Her malik, kendi kullanım süresi içinde taşınmazdan tam mülkiyet hakkı ile faydalanır. Ancak mülkiyetin süreli olması, bazı ortak yükümlülüklerin de doğmasına yol açar. İşte burada devreye bakım, onarım ve aidat konuları girer.

Bakım ve Aidat Ücretlerinin Amacı

Devremülk sisteminde ortak kullanım alanlarının korunması, çevre düzenlemesi, temizlik, güvenlik, sigorta, personel giderleri gibi kalemlerin karşılanması gerekir. Bu giderler genellikle:

• Bakım ücreti,
• Yönetim gideri,
• Ortak gider payı olarak adlandırılır.

Normal şartlarda bu ücretlerin makul ve şeffaf olması gerekir. Ancak birçok devremülk projesinde bu durum ne yazık ki böyle işlemiyor.

Yaygın Şikayetler: Gerçekten Hizmet mi, Yoksa Dayatma mı?

Tüketici forumları, CİMER ve mahkeme dosyaları incelendiğinde, en sık karşılaşılan şikayetler şunlardır:

1. Yıllık bakım ücretlerinin fahiş şekilde artması Bir yıl 1.000 TL olan bakım ücreti, ertesi yıl hiçbir açıklama yapılmadan 5.000 TL’ye çıkabiliyor.
2. Kullanılmayan dönemin ücretinin istenmesi Kimi firmalar, devremülk sahibi o yıl tatile gitmese bile “bakım yapıldı” gerekçesiyle aidat talep ediyor.
3. Hizmet karşılığı olmayan ödemeler Havuz, restoran, spa gibi hizmetlerden hiç yararlanılmasa bile bunlar bakım giderine dahil edilip faturalandırılabiliyor.
4. Geç ödemeye fahiş faiz uygulanması Bazı yönetimler, aidatı birkaç ay geç ödeyen maliklere haksız oranlarda faiz veya “yönetim cezası” kesiyor.
5. Yönetim şirketlerinin tek taraflı sözleşme dayatması Devremülk sahipleri, çoğu zaman hiçbir oylama yapılmadan yeni yönetim firmalarıyla yapılan sözleşmelere mecbur bırakılıyor.

Yasal Dayanaklar ve Tüketici Hakları

Devremülk ilişkileri Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde değerlendirilir. Bu kapsamda bazı önemli noktalar şunlardır:

• Madde 20 (Kat Mülkiyeti Kanunu): Ortak giderlere katılım payı, arsa payı oranında belirlenir. Yönetim, keyfi bir şekilde “paket ücret” belirleyemez.
• Madde 54 (Tüketici Kanunu): Tüketici, sözleşmedeki haksız şartlara karşı korunur. Hizmetin karşılığı olmayan ödemeler “haksız şart” sayılabilir.
• Yargıtay Kararları: Birçok kararda, kullanılmayan dönem için bakım ücreti talep edilmesinin haksız olduğu yönünde hüküm verilmiştir. Örneğin, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2019/2869 sayılı kararında “Tüketici o yıl devremülkten faydalanmadıysa, hizmetten yararlanmadığı dönem için ücret talep edilemez.” demiştir.

Mahkemelerde En Çok Görülen Davalar

1. Haksız aidat tahsili davaları Yönetimlerin, açıklama yapmadan yüksek ücret talep ettiği durumlarda tüketiciler dava açabiliyor.
2. Yönetim feshi ve yeni yönetim atanması talepleri Özellikle ortak karar alınmadan hareket eden firmalara karşı maliklerin yönetimi değiştirme hakkı var.
3. Sözleşmenin iptali Tüketici, kendisine dayatılan haksız sözleşmeleri mahkeme kararıyla geçersiz kılabilir.
4. Faiz ve icra takibi iptali Haksız aidat borcu üzerinden başlatılan icra işlemleri mahkemece durdurulabiliyor.

Ne Yapmalı? Hak Arama Yolları

Eğer bir devremülk sahibi olarak siz de benzer bir durumla karşılaşıyorsanız, aşağıdaki adımları izleyebilirsiniz:

1. Yönetimden gider kalemlerini yazılı olarak isteyin. Her ödeme kaleminin belgeyle desteklenmesi gerekir. “Bakım yapıldı” demek yeterli değildir.
2. Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurun. 2025 yılı için 104.000 TL’ye kadar olan uyuşmazlıklarda Tüketici Hakem Heyeti yetkilidir.
3. Toplu olarak dava açın. Aynı projedeki birden fazla malik aynı konuda mağdur olduysa toplu başvuru daha etkili olur.
4. Yönetim değişikliği talep edin. Kat malikleri kurulu toplanarak yeni bir yönetim seçebilir. Bunun için çoğunluk kararı yeterlidir.
5. Sözleşme hükümlerini inceleyin. Özellikle “otomatik yenilenen sözleşme”, “tek taraflı zam yetkisi” gibi maddeler hukuken geçersiz sayılabilir.

Devremülk Mağduriyetlerinin Önlenmesi İçin Öneriler

• Satın almadan önce sözleşmeyi mutlaka bir avukata inceletin.
• Aidat ve bakım ücretlerine ilişkin yazılı taahhüt isteyin.
• Her yıl sonunda yönetimden detaylı harcama raporu talep edin.
• Ortak karar alınmadan yapılan değişikliklere itiraz dilekçesi gönderin.
• “Kullanmasan da ödersin” söylemine karşı Yargıtay kararlarını referans gösterin.

Sonuç: Devremülk Sistemi Güzel Bir Fikir, Ama Şeffaflık Şart

Devremülk mantığı aslında çok mantıklı bir sistemdir; paylaşarak sahip olma fikri doğru işletildiğinde hem ekonomik hem sürdürülebilirdir. Ancak yönetimlerin keyfi tutumları, fahiş aidatlar ve haksız sözleşme şartları bu güzel fikri adeta bir mağduriyet zincirine dönüştürebiliyor. Tüketiciler bilinçli, yönetimler ise şeffaf olursa, devremülk sektörü yeniden güven kazanabilir.