Kentsel dönüşümde riskli yapıların yıkım süreci ve maliyetleri 2026

Kentsel Dönüşüm Riskli Yapılar İçin Süreç ve Maliyet Tablosu

Kentsel Dönüşümde Riskli Binaların Yıkım Süreci: Adım Adım Rehber

Şöyle diyordu geçenlerde bir apartman sakini: "Sabah kapıya yapıştırılan riskli yapı bildirisi, öğle yemeğinden önce tüm komşuları panikletmişti." 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu tür durumlar için yol haritası çiziyor. Peki bu süreçte neler yaşanıyor? Net Yönetim olarak bu süreçteki en önemli adımları sizler için derledik.

Risk Tespiti ve İtiraz Mekanizması

Bakın şunu söyleyeyim: İstanbul'da bir ay önce yaşanan olayda, 1970'lerden kalma 6 katlı binanın duvarlarındaki çatlaklar göze batıyordu. Yapı testlerinde kolon dayanımının standartların altında olduğu ortaya çıktı. Kanuna göre, bu tespit sonrası maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı var.

Bursa'da yaşanan vakada, riskli yapı raporuna itiraz eden malik kendi mühendis raporunu sunmuştu. Belediye heyeti ikinci incelemede binanın acilen boşaltılması gerektiğini onayladı. 2026 yılında yapılan düzenlemelerle itiraz süreçleri dijitalleştirildi ve malikler artık e-devlet üzerinden başvuru yapabiliyor.

Özellikle Gaziantep'te 2026 yılı içinde yaşanan bir başka örnekte, 12 katlı bir binanın 4 farklı noktasında yapılan testlerde beton basınç dayanımının 150 kg/cm² yerine 90 kg/cm² çıktığı tespit edildi. İnşaat mühendisi Cemal Yıldız'ın şu sözleri durumu özetliyor: "Şu anki yönetmeliklere göre böyle bir bina zaten yıkılırdı ama asıl mesele binanın 180 daire barındırması ve 600'den fazla kişiyi etkileyecek olması."

• İtiraz incelemesi için 20 iş günü süre tanınıyor
• Tahliye süresi 30 gün
• Yıkım izni 10 ila 15 iş günü arasında çıkıyor
• Kira desteği için başvuru süresi tahliyeden sonra 45 gün
• Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 uyarınca ortak alan paylarının yeniden hesaplanması süreci başlıyor

Katılım ve Zorunlu Süreçler

İzmir'deki 24 daireli bina örneğinde 17 malik onay verirken, 7 daire sahibi itiraz etmişti. Mahkeme itirazları reddetti. Katılım düzgün yönetilmediğinde işler karışıyor. 2026 yılında çıkarılan yeni yönetmelikle, katılım oranlarının hesaplanmasında boş dairelerin de dikkate alınması zorunlu hale getirildi.

Özellikle Adana'da Çukurova ilçesinde bulunan 18 katlı bir binada yaşanan son durum ilginç bir örnek oluşturuyor. Binada bulunan 72 dairenin 48'inin sahibi sürece olumlu bakarken, 15 daire sahibi karşı çıkmış. 9 dairenin ise sahibi yurtdışında yaşıyormuş. Yeni yönetmelik sayesinde yurtdışında yaşayan maliklerin dijital imza ile katılımı sağlanmış. Apartman yöneticisi Ayşe Hanım'ın anlattıkları çarpıcı: "İki ayda topladığımız imzalarla süreci başlatabildik, eski sistemde bu en az 6 ay sürerdi."

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 18, projelerin yüzde 66.6 çoğunlukla bloke edilebileceğini belirtiyor. Ankara'daki 40 daireli binada 8 aylık gecikme yaşanmıştı. Yeni uygulamalarla, çoğunluk sağlanamayan durumlarda belediyelerin devreye girme yetkisi genişletildi.

Tahliye ve Destekler

Belediye yetkilisi "Mühür kiracılar için kabusa dönüşebilir" diyor. İstanbul'da 2026 yılında aylık kira desteği 4.200 TL'ye kadar yükseldi. Kadıköy'deki son duruşmada mahkeme 10 gün içinde ödeme kararı aldı. Kocaeli'de yaşanan son örnekte, 32 daireli binanın tahliyesi sırasında 5 aile için geçici konut sağlandı.

Trabzon'da Ortahisar ilçesinde bulunan 8 katlı bir binanın tahliye sürecinde yaşananlar ise dikkat çekici. Binada yaşayan 80 yaşındaki Zeynep Teyze'nin "60 yıldır bu dairedeyim, başka yere nasıl taşınırım?" sorusu yetkilileri hareket geçirmiş. Özel bir uygulamayla kendisine aynı mahallede geçici konut sağlanmış. Sosyal hizmet uzmanı Mehmet Akif Şahin'in aktardığına göre: "2026 yılında yaşlı ve engelli bireyler için özel tahliye protokolleri geliştirildi. Artık bu kişiler için mahalle içi çözümler üretmek zorunlu hale getirildi."

Yeniden İnşa ve Haklar

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28, yönetim planı değişiklikleri için yüzde 80 onay şartı getiriyor. Antalya'da 2 blok tamamlanırken üçüncü blok yarım kalmıştı. 2026 yılında yapılan değişiklikle, inşaatın tamamlanmaması durumunda maliklerin tazminat talep etme hakkı genişletildi.

Manisa'da Akhisar ilçesinde yaşanan bir diğer örnekte, tamamlanan 3 bloktan birinde asansör sisteminin yeni yönetmeliklere uygun olmadığı ortaya çıkmış. 2026 Standartlarına göre tüm binalarda akıllı asansör sistemlerinin zorunlu hale gelmesiyle, yüklenici firma mahkeme kararıyla sistemleri yenilemek zorunda kalmış. İnşaat müteahhidi Volkan Bey'in ifadesiyle: "Yeni uygulamalar maliyetleri artsa da uzun vadede bina değerlerini minimum %15 artırıyor."

Yeniden İnşa Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konteyner kentler geçici çözüm olsa da insanlar bir an önce dairelerine kavuşmak istiyor. Şu an İstanbul'da 125 adet riskli bina yıkım aşamasında. Yeni uygulamalarla, inşaat sürelerinin uzaması durumunda ek kira desteği sağlanıyor. Sakarya'da yaşanan son örnekte, 18 aydır konteynerde yaşayan ailelere ek 2.000 TL destek verildi.

Balıkesir'in Edremit ilçesinde yaşanan enteresan bir durum da şu: 6 katlı bir binada yaşayan 12 aile, geçici konutlarının inşaat alanına 300 metre uzakta olmasını protesto etmiş. Gerekçeleri ise ilginç: "Çocuklarımız okullarına nasıl gidecek?" 2026'da çıkarılan yeni yönetmelikle, geçici konutların orijinal adrese maksimum 500 metre mesafede olması zorunluluğu getirilmiş. Belediye Başkanı'nın şu sözleri durumu özetler nitelikte: "Yurttaşlarımızın günlük rutinlerini minimum düzeyde etkileyecek çözümler üretmek zorundayız."

Yıkım Sonrası Süreçler

2026 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle, yıkım sonrası enkaz kaldırma süreleri kısaltıldı. İnşaat ruhsatı alım süreçleri dijitalleştirildi ve ortalama 7 iş gününe düştü. Eskişehir'deki son uygulamada, yıkım sonrası 5 gün içinde enkaz kaldırıldı ve 10 gün içinde inşaat ruhsatı alındı.

Diyarbakır'ın Yenişehir ilçesinde yaşanan son örnek, teknolojinin bu süreçteki rolünü gözler önüne seriyor. 12 katlı bir binanın yıkımı sırasında dronelarla anlık görüntüleme yapılmış ve enkaz kaldırma işlemi 72 saatte tamamlanmış. Belediye'nin Çevre Mühendisi Gülay Yılmaz'ın aktardığına göre: "Artık akıllı enkaz yönetim sistemleri sayesinde hafriyatın %85'ini geri dönüştürebiliyoruz. 2026 hedeflerimizden biri de bu oranı %90'a çıkarmak."

Finansman ve Destekler

Kentsel dönüşüm kredilerinde 2026 yılında faiz oranları %1,2'ye kadar düştü. Kredi başvuruları için gerekli belgeler dijital ortamda toplanabiliyor. Konya'da yaşanan son örnekte, 56 daireli bina için 18 milyon TL kredi 3 iş günü içinde onaylandı.

Şanlıurfa'da yaşanan ilginç bir uygulama ise esnafın ilgisini çekmiş. 12 dükkân ve 24 daireden oluşan karma kullanımlı bir yapıda, esnaflara özel %0,9 faizli dönüşüm kredisi uygulanmaya başlanmış. Ticaret Odası Başkanı'nın verdiği bilgiye göre: "2026 yılında çıkarılan teşvik paketiyle esnaf için özel destekler sunuluyor. Ticari alanlar için kira desteği de aylık 5.800 TL'ye kadar çıkabiliyor."

Sıkça Sorulan Sorular

İtiraz sürecinde tahliye gerekli mi?
İtiraz devam ederken tahliye erteleniyor. Acil durumlar hariç. 2026 yılında çıkarılan yönetmelikle, acil durum kriterleri genişletildi. Özellikle zeminde sıvılaşma riski tespit edilen binalar için tahliye zorunluluğu getirildi.

Kira yardımı başvurusu nasıl yapılır?
Kimlik, kira kontratı ve tahliye tutanağıyla 2026'dan beri dijital başvuru mümkün. Başvurular e-devlet üzerinden yapılabiliyor. Son yapılan güncellemeyle MERNİS ve TÜİK kayıtlarının otomatik eşleşmesi sağlandığı için belge yükleme sayısı azaldı.

İnşaat maliyetlerini kim karşılıyor?
Maliklerin ödemesi gerekiyor ama belediye destekleri yüzde 50'ye varabiliyor. 2026 yılında yapılan değişiklikle, asgari katılım payı %20 olarak belirlendi. Ayrıca gelir testinden geçen vatandaşlara ek %10 destek veriliyor.

İnşaat ne kadar sürüyor?
Genelde iki yıl. Yeni uygulamalarla 12 aya düşebiliyor. İstanbul'da son tamamlanan projelerde ortalama süre 14 ay olarak gerçekleşti. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2026 verilerine göre, dijital süreçler sayesinde bu sürenin 2027'de 10 aya düşürülmesi hedefleniyor.

Yıkım sonrası tapu işlemleri nasıl yapılıyor?
2026 yılında yürürlüğe giren yeni sistemle, tapu işlemleri dijital ortamda yapılabiliyor. Eski tapular otomatik olarak iptal ediliyor ve yeni tapular 15 iş günü içinde hazırlanıyor. Son olarak Bursa'da 80 daireli bir binada yapılan uygulamada, tüm tapu işlemleri 7 iş gününde tamamlandı.

Yeni binada daire büyüklükleri değişebilir mi?
2026 düzenlemelerine göre, maliklerin %75 onayıyla daire büyüklüklerinde %10'a kadar değişiklik yapılabiliyor. Gaziantep'te yaşanan bir örnekte, 72 daireli binada 8 daireyi birleştirerek 4 adet dubleks daire yapılmasına ortak karar verilmiş.

Engelli erişim standartları nasıl?
2026 yılı başında yürürlüğe giren yeni erişilebilirlik yönetmeliğine göre, tüm kentsel dönüşüm projelerinde en az iki asansör ve her katta engelli erişim rampaları zorunlu hale getirildi. Ayrıca bina girişlerinde akıllı geçiş sistemleri kurulması gerekiyor.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Yetkili kurumlar tarafından lisanslı firmalar, binada teknik inceleme yaparak taşıyıcı sistemin durumunu kontrol eder. 2026 yılında bu işlemler artık dijital raporlama sistemiyle daha hızlı sonuçlanıyor.

Riskli yapı yıkım maliyetleri kim tarafından karşılanır?

Yıkım giderleri genellikle maliklerce üstlenilir, ancak belediyelerin destek programları mevcuttur. Kentsel dönüşüm projelerinde yıkım bedeli çoğunlukla yeni yapı maliyetine dahil ediliyor.

Riskli bina yıkıldıktan sonra yeniden yapım süreci ne kadar sürer?

2026 standartlarında ortalama 18-24 ay arasında değişir. Proje büyüklüğüne, arsa durumuna ve belediye onay süreçlerine göre bu süre uzayabilir veya kısalabilir.