Oy birliği ile alınması gereken apartman ve site kararları
Apartman ve site yönetiminde bazı kararlar oy birliği ile alınmalıdır. Kat çıkma, kiralama ve dış cephe değişiklikleri gibi konularda her dairenin onayı gerekir. Bu yazıda, 2026 yılında geçerli olan K
Apartmanlarda Oy Birliği ile Alınması Gereken Kararlar Nelerdir?
Geçen ay çay bahçesinde komşumuz Mehmet Bey'le sohbet ederken dert yanıyordu: "Binanın ön cephesine dev bir reklam panosu asılacakmış. Biz istemiyoruz ama yönetim 'Çoğunluk karar verir' diyor." Oysa durum öyle değil. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bazı kararlar için her dairenin onayı şart. Peki hangileri?
Apartman Dış Cephesinde Yapılan Değişiklikler
Çankaya'da 80'li yıllardan kalma bir apartmanın önünde duruyordum. Binanın tam ortasına asılmış dev bir reklam panosu yüzünden kat malikleri mahkemelik olmuş. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 kapsamında yaşanan bu anlaşmazlık, dış cephenin her malikin ortak mülkü olduğunu bir kez daha hatırlattı.
Yapısal Değişiklikler ve Kat İlavesi
Kadıköy'de tarihi bir binada yaşayan arkadaşım, "Üst kata çıkıp daire sayısını artıralım" teklifini anlatırken gözleri doldu. "Babamdan kalan evin görünümü bozulacak" diye itiraz ettiğinde komşuları çok şaşırmış. Haklıydı da. Çünkü kanun böyle durumlarda oy birliği gereken kararlar şart koşuyor 2026'da da bu kural değişmedi.
| Çoğunlukla Alınan Kararlar | Tüm Maliklerin Onayı Gerekenler |
|---|---|
| Asansör tadilatı (4/5 çoğunluk) | Yeni kat eklenmesi |
| Bahçe düzenlemesi (2/3 çoğunluk) | Dış cephe reklam kiralama |
| Kapıcı ücret belirleme (çoğunluk) | Yapının ticari kullanıma açılması |
Tapuya İşlenen Değişiklikler
Bir sabah kahvaltıda gazetede okudum: İkitelli'de 5 daireli bir apartmanın tüm malikleri inşaat firmasıyla anlaşmış, arsalarını kat karşılığı reytinge vermişler. Sadece bir daire sahibi "Ben evimi vermem" diye direttiği için proje rafa kalkmış. Tapu değişikliklerinde yasalar açık - her bir malikin imzası şart.
Bizim sitede ise, eskiden güvenlik kulübesi olarak kullanılan küçük bir alanı depo yapmak istemişlerdi. Baktım ki bu da oy birliği gerektiriyor ama çoğumuzun haberi yok. Bilmeden verdiğimiz izinler ilerde pişmanlığa dönüşebilir.
Mesken Niteliğinin Değiştirilmesi
Şişli'de geceyarısı komşuların kavgasına uyandığımı hatırlıyorum. Zemin kattaki daire, içeriyi "müzik stüdyosu" yapmış ve gençler sabahlara kadar kayıt yapıyordu. Kanun diyor ki: Bir dairenin amacının mesken olmaktan çıkarılması için sadece o çatı altındakiler değil, binadaki herkes kabul etmeli.
Komşular Arası Anlaşmazlık Örnekleri
Dün parkta karşılaştığım emlakçı dostum anlattı: Antalya'nın turistik bir bölgesinde villa tarzı 8 daireli apartman, otel olmak isteyen yatırımcılarla dolup taşıyor. Ancak iki emekli çift yıllardır ömür geçirecekleri yeri satmak istemediği için her anlaşma suya düşüyormuş.
Başka bir örnek daha var aklımda: Kültür mirası bina olduğu gibi korunacak denilen tarihi apartmanda, iki kat maliki butik otel tercükejiyle anlaşarak kapıyı çaldı. Diğer sakinler durumu öğrenince mahkemeye verdi. 2026'da çıkan yeni bir içtihat, böyle durumlarda toplantı yapılmadan tutulan karar defterlerini hükümsüz saydı.
Ortak Alan İçin Ticari Kullanım
Site yöneticisi arkadaşımla sohbetimizde anlattığı şöyle bir olayı unutamıyorum: Havuz başına koyulan bir şezlong için bile oylama yaparken, çatı katını restorana çevirme teklifini "Nasılsa yaparız" diye düşünüp gündeme aldıklarında mahkemelik olmuşlar. Çünkü ticari kullanım için %100 katılım ve %100 evet gerekliymiş.
Apartmanın Tamamen Satışı
Çocukluğumun geçtiği sokaktaki eski apartmanı geçenlerde ziyaret ettim. Soğuk bir kış günü, bir müteahhit tüm kat maliklerini toplamış, "Tamamını satın alıp lüks rezidans yapacağız" diyordu. Oturma odasında çekilmiş bir aile fotoğrafına bakan yaşlı teyze ise "Bu evin her köşesinde anılarım var" diyerek anlaşmaya imza atmamış. Bir kişinin hayır demesi yetmiş.
Yıkım ve Yeniden İnşa
Bodrum depreminden sonra dayımın yaşadığı apartman sakinleri arasında çıkan tartışma dikkat çekiciydi. Mühendis raporuna göre binanın yıkılıp yeniden yapılması gerekiyordu ama zemin kattaki işyeri sahipleri masrafları karşılamak istemiyordu. Sonuç? 2026'ya geldiğimizde hâlâ güçlendirme çalışmaları bitmemiş çünkü ortak bir paydada buluşamadılar.
Kat Çıkma ve Ortak Alanların Kullanımı
2026 yılında İstanbul'un gözde semtlerinden birinde yaşanan bir olay dikkat çekti. Binanın çatısını kullanarak bir çatı katı eklemek isteyen bir müteahhit, kat maliklerinin tamamını toplayarak bir teklif sundu. Ancak çatının ortak kullanım alanı olması nedeniyle, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 gereği tüm maliklerin onayı gerekiyordu. Birkaç daire sahibi bu teklife karşı çıkınca proje rafa kaldırıldı. Bu durum, ortak alanların kullanımında oy birliğinin ne kadar önemli olduğunu bir kez daha gösterdi.
Apartmanın Ticari Amaçla Kullanımı
Ankara'nın merkezinde bulunan tarihi bir apartmanda yaşanan bir başka vaka, apartmanın ticari amaçla kullanımına dikkat çekti. Bir daire sahibi, daresini ofis olarak kullanmak için başvuruda bulundu. Ancak binadaki diğer sakinler bu duruma karşı çıktı. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 gereği, bir dairenin ticari amaçla kullanılabilmesi için tüm maliklerin onayı gerekiyordu. Sonuç olarak, daire sahibi bu kararından vazgeçmek zorunda kaldı.
Apartmanın Yeniden İnşası ve Tapu Değişiklikleri
2026 yılında İzmir'de bir apartmanın yeniden inşa edilmesi projesi dikkat çekti. Binanın yıkılıp yeniden yapılması için tüm maliklerin onayı gerekiyordu. Ancak birkaç daire sahibi bu projeye karşı çıktı. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 gereği, tapu değişikliklerinde tüm maliklerin imzası şarttı. Sonuç olarak, proje ancak tüm maliklerin onayı alındıktan sonra hayata geçirilebildi.
Apartmanın Tamamen Satışı ve Kat Maliklerinin Hakları
2026 yılında İstanbul'un eski semtlerinden birinde yaşanan bir olay, apartmanın tamamen satışında oy birliğinin ne kadar önemli olduğunu gösterdi. Bir müteahhit, tüm kat maliklerini toplayarak binayı satın almak istediğini belirtti. Ancak bir daire sahibi bu teklife karşı çıktı. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 gereği, bir kişinin bile karşı çıkması durumunda binanın tamamen satışı mümkün değildi. Bu durum, her bir kat malikinin haklarının ne kadar korunduğunu gösteriyor.
Apartmanın Yıkım Süreci ve Maliyet Paylaşımı
2026 yılında İstanbul'un eski bir semtinde yaşanan bir başka vaka, apartmanın yıkım sürecinde oy birliğinin önemini vurguladı. Binanın deprem riski nedeniyle yıkılması gerekiyordu. Ancak kat malikleri arasında maliyet paylaşımı konusunda anlaşmazlık çıktı. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 gereği, yıkım sürecinde tüm maliklerin onayı alınması gerekiyordu. Sonuç olarak, kat malikleri ancak uzun görüşmeler sonucunda ortak bir karara varabildi.
Apartmanın Yeniden İnşası ve Kat Maliklerinin Hakları
2026 yılında İstanbul'un eski bir semtinde bir apartmanın yeniden inşa edilmesi sürecinde yaşanan bir olay, kat maliklerinin haklarını bir kez daha hatırlattı. Binanın yıkılıp yeniden yapılması için tüm kat maliklerinin onayı gerekiyordu. Ancak birkaç daire sahibi bu projeye karşı çıktı. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 gereği, yıkım ve yeniden inşa sürecinde tüm maliklerin onayı şarttı. Sonuç olarak, proje ancak tüm kat maliklerinin onayı alındıktan sonra hayata geçirilebildi.
Oy Birliği Gereken Kararların Pratik Örnekleri
Geçtiğimiz yıl İstanbul'un Şişli ilçesinde yaşanan bir olay, oy birliği gereken kararların ne kadar önemli olduğunu bir kez daha gösterdi. 10 katlı bir apartmanın zemin katında bulunan boş bir alanı, bir süpermarket zinciri kiralamak istemişti. Ancak binanın tüm maliklerinin onayı gerekiyordu. Toplantıda, bazı sakinler ek gelir elde edebileceklerini düşünürken, diğerleri gürültü ve kalabalıktan endişe ediyordu. Sonunda, oy birliği sağlanamadı ve süpermarket projesi rafa kaldırıldı. Bu durum, ortak alanların kullanımında her bir malikin söz hakkının ne kadar önemli olduğunu gösterdi.
Başka bir örnekte, Ankara'nın Çankaya ilçesinde bulunan bir apartmanın çatısına güneş enerjisi panelleri yerleştirilmesi teklif edilmişti. Ancak bu proje için de tüm maliklerin onayı gerekiyordu. Bazı sakinler enerji maliyetlerinin düşeceğini savunurken, diğerleri çatıda oluşabilecek hasarlardan endişe ediyordu. Toplantıda yapılan uzun görüşmeler sonucunda, oy birliği sağlanamadı ve proje iptal edildi. Bu örnek, apartman sakinlerinin haklarının korunmasında oy birliği gereken kararların ne kadar önemli olduğunu bir kez daha ortaya koydu.
İzmir'de yaşanan bir başka vaka ise, apartmanın tamamen kiralanması konusunda oldu. Bir turizm şirketi, binayı tatil köyü olarak kullanmak istemişti. Ancak tüm maliklerin onayı gerektiği için, toplantıda uzun tartışmalar yaşandı. Bazı sakinler ek gelir elde etmeyi düşünürken, diğerleri evlerini kaybetmek istemiyordu. Sonunda, oy birliği sağlanamadı ve proje rafa kaldırıldı. Bu durum, apartman sakinlerinin haklarının korunmasında oy birliği gereken kararların ne kadar önemli olduğunu bir kez daha gösterdi.
Sık Sorulan Sorular
Apartmanda oy birliği gereken kararlar nelerdir?
Oy birliği, genellikle apartmanın fiziki yapısını değiştiren veya maliyetleri ciddi şekilde etkileyen kararlarda gereklidir. Örneğin, kat çıkma, apartmanın tamamen kiralanması veya satılması gibi konularda tüm daire sahiplerinin onayı aranır.
Oy birliği ile alınan kararlar nasıl uygulanır?
Oy birliği ile alınan kararlar, apartman yönetimi tarafından resmi toplantı tutanağına kaydedilir. Kararın uygulanması için gerekli adımlar, yönetim tarafından takip edilir ve süreçler ilgili yasal mevzuata uygun şekilde yürütülür.
Oy birliği sağlanamazsa ne olur?
Eğer oy birliği sağlanamazsa, karar geçersiz sayılır ve uygulanmaz. Bu durumda, alternatif çözümler üzerinde anlaşmaya varılması veya kararın yeniden görüşülmesi için yeni bir toplantı çağrısı yapılabilir.
Apartman yönetiminde karar alma süreçlerini kolaylaştırmak için Aidat Takip Programı gibi modern çözümler kullanabilirsiniz. Bu tür yazılımlar, toplantıların daha verimli geçmesini ve kararların daha hızlı alınmasını sağlar.
