Yan Giderleri Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Yargıtay Kararları Işığında Güncel Hukuki Değerlendirme

Kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kira bedeli dışında kalan yan giderlerin ödenmemesinden kaynaklanmaktadır. Aidat, elektrik, su ve doğalgaz gibi giderler uzun yıllar boyunca tahliye sebebi olarak kabul edilmemiş, bu durum uygulamada ciddi sorunlara yol açmıştır.

Son dönemde Yargıtay tarafından verilen emsal nitelikteki kararlar, bu konuda önemli bir içtihat değişikliğini beraberinde getirmiştir. Artık belirli şartların varlığı halinde, yan giderlerin ödenmemesi kira bedelinin ödenmemesiyle eşdeğer kabul edilebilmektedir.

Önceden Uygulama Nasıldı?

Geçmiş uygulamada mahkemeler genel olarak şu yönde karar vermekteydi:

• Kiracı, ana kira bedelini ödediği sürece,
• Aidat, elektrik, su, doğalgaz gibi yan giderleri ödemese bile,
• Bu durum tahliye sebebi olarak kabul edilmiyordu.

Bu durumda site yönetimleri veya ilgili kurumlar borç için ev sahibine başvuruyor, ev sahibi ödemeyi yapmak zorunda kalıyor ve daha sonra kiracıya karşı alacak davası açabiliyordu. Ancak çoğu durumda tahliye kararı çıkmıyordu.

Bu uygulama, özellikle apartman ve site yönetimlerinde ciddi mağduriyetler oluşturuyordu.

Yargıtay Ne Dedi?

İçtihat Değişikliği Ne Anlama Geliyor?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin son kararlarında şu husus açıkça vurgulanmıştır:

Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmiş olması kaydıyla, aidat, elektrik, su, doğalgaz gibi yan giderlerin ödenmemesi, kiracının kira borcunu ifa etmediği anlamına gelir.

Bu yaklaşım doğrultusunda:

• Yan giderler kira borcunun bir parçası olarak değerlendirilmekte,
• Bu giderlerin ödenmemesi temerrüt hali olarak kabul edilmekte,
• Gerekli yasal sürecin işletilmesi halinde tahliye yolu açılmaktadır.

Yeni Uygulamada Süreç Nasıl İşleyecek?

Yeni içtihat doğrultusunda süreç şu şekilde ilerlemektedir:

1. Kira sözleşmesinde yan giderlerin kiracıya ait olduğu açıkça yazılı olmalıdır.
2. Kiracı, kira bedelini veya yan giderlerden birini ödemezse,
3. Ev sahibi ilamsız icra takibi başlatabilir.
4. Kiracıya yasal olarak 30 günlük ödeme süresi tanınır.
5. Kiracı bu süre içinde sadece ana kirayı öder, yan giderleri ödemezse,
6. Bu durum tahliye sebebi olarak kabul edilebilir.

Önemle belirtmek gerekir ki, sadece ana kiranın ödenmiş olması, yan giderlerin ödenmemesi halinde artık tahliyeyi otomatik olarak engellememektedir.

Kira Sözleşmesinin Önemi

Bu yeni uygulamada kira sözleşmesinin içeriği belirleyici rol oynamaktadır.

Sözleşmede Mutlaka Yer Alması Gerekenler:

• Aidatın kim tarafından ödeneceği
• Elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerin kiracıya ait olduğu
• Yan giderlerin kira borcunun bir parçası sayılacağı

Bu hususların sözleşmede açık ve net şekilde yer almaması halinde, tahliye sürecinde hukuki sorunlar yaşanabilir.

Ev Sahipleri İçin Değerlendirme

Ev sahipleri açısından bu içtihat değişikliği:

• Aidat ve ortak gider borçlarının tahsilini kolaylaştırmakta,
• Sürekli geciken yan giderlerin tahliye baskısı oluşturmasını sağlamaktadır,
• Apartman ve site yönetimleriyle yaşanan ihtilafları azaltmaktadır.

Ancak her somut olayda hukuki süreç dikkatle yürütülmeli, usul hatası yapılmamalıdır.

Kiracılar İçin Değerlendirme

Kiracılar açısından ise:

• Yan giderler artık tali değil, esaslı bir yükümlülük haline gelmiştir,
• “Kira ödendiği sürece sorun olmaz” anlayışı geçerliliğini yitirmiştir,
• Aidat ve fatura borçlarının düzenli ödenmesi hukuki güvenlik açısından zorunludur.

Sonuç

Yargıtay’ın son kararlarıyla birlikte kira hukukunda önemli bir dönem kapanmıştır. Kira sözleşmesinde açıkça belirtilen yan giderlerin ödenmemesi, artık yalnızca bir alacak sorunu değil, tahliyeye kadar uzanabilen ciddi bir hukuki sonuç doğurabilmektedir.

Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin kira sözleşmelerini dikkatle düzenlemesi ve yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi büyük önem taşımaktadır.