Apartman yönetiminden bağımsız, ayrı bir yönetim birimi oluşturması hukuken mümkün müdür?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, her bağımsız bölüm sahibi kat maliki statüsündedir ve apartman ortak alanlarına ilişkin hak ve yükümlülüklere sahiptir. Tapuda “dükkan” olarak geçen bağımsız bölümler de, apartmana dahil bağımsız bölümler oldukları sürece, kat malikleri kurulu ve yönetim planı hükümlerine tabidir.

Ancak bazı özel durumlar ve istisnai şartlar kapsamında aşağıdaki hususlar değerlendirilebilir:

1. Kat Malikleri Kurulu’ndan Ayrı Yönetim Kurulması:

• Eğer söz konusu dükkanlar ayrı bir blokta yer alıyor veya fiilen ve teknik olarak apartmanın bağımsız bir bölümünü oluşturuyorsa, kat malikleri kurulunun onayıyla veya mahkeme kararıyla ayrı bir bağımsız yönetim birimi kurulabilir.

• Bu işlem için çoğunlukla tapuda cins değişikliği, yeni yönetim planı oluşturulması ve ilgili planın kat malikleri tarafından oy birliğiyle onaylanması gerekir.

2. Toplantıya Davet Edilmeme ve Bilgilendirme Eksikliği:

• Kat malikleri, yılda en az bir kez yapılması gereken olağan genel kurula çağrılmalı ve alınan kararlardan haberdar edilmelidir.

• Eğer 4 yıldır toplantıya çağrılmıyor ve hiçbir aidat bildirimi yapılmıyorsa, bu durum mevcut yönetimin görevini ihmal ettiğini ve fiilen yönetimin düştüğünü gösterir.

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34 ve 35. maddelerine göre, bağımsız bölüm maliklerinin 1/3’ü imza toplayarak olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir ve yeni yönetimi belirleyebilir.

3. Yargı Yolu:

• Eğer mevcut yönetim görevini yerine getirmiyor ve apartmanla olan ilişkiniz fiilen koptuysa, sulh hukuk mahkemesine başvurarak yeni bir yönetim oluşturulması veya mevcut durumun tespiti talep edilebilir.

• Ayrıca yönetim planında işyerlerine özel bir düzenleme varsa, bu belge incelenerek bağımsız bir yapı oluşturulması için yasal zemin araştırılabilir.

Dükkanların ayrı bir yönetim oluşturması, yalnızca teknik olarak ayrık yapılar söz konusuysa veya tüm kat maliklerinin oy birliğiyle kabul ettiği yeni bir yönetim planı varsa mümkündür. Aksi durumda, tüm bağımsız bölümler aynı kat malikleri kurulu içinde yer alır ve ayrı bir yönetim oluşturulamaz. Ancak mevcut yönetimin görevini yerine getirmemesi durumunda toplantı çağrısı yapılarak yeni bir yönetim seçilebilir.