Yargıtay’dan Cam Balkon Kararı: Ortak Alanlar Hukuku Yeniden Şekilleniyor

Apartman ve site yaşamının vazgeçilmez unsurlarından biri haline gelen cam balkon uygulamaları, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli emsal niteliğindeki kararıyla yeni bir hukuki boyut kazandı. Bu karar, cam balkon kapatmalarının, sanılanın aksine bağımsız bir bölüm düzenlemesi değil, doğrudan ortak alan kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini net bir şekilde ortaya koydu. Bu içtihat, özellikle binaların dış estetiğini ve bütünlüğünü etkileyen bu tür müdahalelerde kat maliklerinin rızasının ne denli kritik olduğunu bir kez daha gözler önüne serdi.

Cam Balkon Kapatmaları: Bireysel Estetik mi, Ortak Alan İhlali mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel prensiplerine göre, bir yapının dış cephesi, taşıyıcı sistemleri, çatısı ve elbette balkonları, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına ve mülkiyetine tabi alanlardır. Yargıtay’ın bu çığır açan kararı, bir daireye ait balkonun cam sistemleriyle kapatılmasının, sadece o dairenin iç mekan düzenlemesi olarak algılanamayacağını vurguluyor. Tam aksine, bu tür bir eylemin, binanın genel mimarisine ve dış görünümüne doğrudan etki eden, dolayısıyla ortak alana yönelik bir müdahale olduğu belirtildi. Bu nedenle, cam balkon kapatma işlemi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (%80) yazılı onayının alınması zorunluluğu getirildi. Bu oran, ortak mülkiyetin korunması ve binanın bütünlüğünün sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır.

Yerel Mahkemenin Ret Kararı, Yargıtay’dan Döndü

Karara konu olan olayda, bir apartman sakini, komşusunun balkonunu camla kapatmasının yönetim planına ve onaylı mimari projeye aykırı olduğunu iddia ederek hukuki süreç başlattı. İlk derece mahkemesi, cam balkonun mimari projeye uygun olduğu ve dairenin özel alanı sayılabileceği gerekçesiyle davayı reddetmişti. Ancak Yargıtay, bu kararı bozarak, balkonun ortak alan statüsüne sahip olduğunu ve bu tür bir değişikliğin, ilgili kanun maddesi gereği ortak maliklerin oybirliğiyle veya belirtilen çoğunlukla onayı olmadan yapılamayacağına hükmetti. Bu durum, yerel mahkemelerin dahi zaman zaman gözden kaçırabildiği bu önemli detayın, Yargıtay nezdinde ne kadar hassas bir konu olduğunu göstermektedir.

Ruhsat Gerekse de Gerekse de Malik Onayı Şart

Genel kanının aksine, cam balkon uygulamaları çoğu zaman belediyeler tarafından ruhsata tabi olmayan basit tadilatlar kapsamında değerlendirilmektedir. Ancak Yargıtay, bu tür işlemlerin “sabit yapı” niteliğinde olduğunu ve binanın ortak mülkiyetini doğrudan ilgilendirdiğini açıkça belirtmiştir. Bu, belediyeden ruhsat alınmasına gerek olmasa bile, kat maliklerinin yazılı onayının hukuki geçerlilik için mutlak bir şart olduğu anlamına gelmektedir. Bu ayrım, apartman sakinlerinin ve yöneticilerin dikkat etmesi gereken kritik bir noktadır.

Apartman Sakinleri İçin Yeni Bir Dönem Başlıyor

Bu Yargıtay kararı, apartman yöneticileri ve kat malikleri için önemli sorumluluklar ve yeni bir bilinç düzeyi gerektirmektedir. Artık cam balkon gibi dış cepheyi etkileyen herhangi bir değişiklikte, sadece yönetim planındaki hükümlere uymak yeterli olmayacak; kanunen belirlenen %80 malik onayı yazılı olarak alınmak zorunda kalacaktır. Aksi takdirde, izinsiz yapılan bu tür işlemler için yıkım kararı alınabilir veya işlemin iptali talep edilebilir. Bu karar, benzer durumdaki sayısız uyuşmazlık için emsal teşkil edecek ve hukuki süreçlere yön verecektir.

Sonuç: Hukuka Uygunluk ve Komşuluk İlişkileri Dengelenmeli

Apartman yaşamı, bireysel özgürlüklerin ortak yaşam kurallarıyla dengelenmesini zorunlu kılar. Yargıtay’ın bu kararı, bireysel konfor ve estetik beklentilerin, toplu yaşamın hukuki sınırları ve komşuluk ilişkileriyle uyumlu olması gerektiğini bir kez daha hatırlatmaktadır. Cam balkon gibi yaygın ve masum görünen bir uygulamada dahi, hukuki süreçlerin ve kat maliklerinin rızasının göz ardı edilmemesi büyük önem taşır. Kat malikleri arasındaki uzlaşma kültürü ve yazılı onay süreçlerine riayet etmek, hem olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçecek hem de apartmanlardaki huzurlu komşuluk ilişkilerinin sürdürülebilirliğini sağlayacaktır. Bu karar, apartman yaşamında “ben yaptım oldu” anlayışının yerini “birlikte karar verdik” ilkesine bırakması gerektiğinin güçlü bir göstergesidir.