Aidat Artışına İtiraz Etmek: Haklarınız ve Yapmanız Gerekenler

Faturalar Geliyor Ama Açıklama Yok: Aidat Artışına İtiraz Etmek Neden Bu Kadar Kafa Karıştırıcı?

Apartman yönetiminin kapınıza bıraktığı o aidat zammı bildirimi. Hemen aklınıza bir şey düşüyor: "Bu nasıl bir artış, hesap ortada yok". Yalnız değilsiniz. Platformumuzu kullanan bir yönetici, geçen hafta destek ekibimize şöyle yazdı: "Sitede aidata yüzde 80 zam kararı aldık ama bir kat maliki mahkemeye gideceğini söylüyor. Acaba yanlış mı yaptık bakın?" Bu soru önemli. Çünkü aidat artışına itiraz etmek ne zaman haklı, ne zaman yersiz? İşte tam burada işler karışıyor.

Bir site yöneticisi olarak böyle bir durumla karşılaştığınızda, elinizde sağlam bir dayanak var mı, yok mu diye düşünün. Çünkü her zam teklifinde "ben ödemem" diye diret mutlaka olur. 2025 itibarıyla ekonomideki dalgalanmalar ve emlak piyasasındaki etkiler yüzünden site aidatları yüzde 90'a varan oranlarda arttı. Aslında bu veri, Net Yönetim içerik ekibine gelen soruların neden patladığını da gösteriyor.

Bu yazıda işin hukuki boyutuna ineceğiz. Ama önce bir şeyi açıklığa kavuşturalım: Aidat artışına itiraz için illa dava mı açmak gerek, yoksa yönetimle konuşmak yeter mi?

Geçen ay Ankara'da bir sitede yaşanan bir olay, bu soruya güzel bir cevap veriyor. 200 daireli bir sitede yönetici, yıllık toplantıda aidata yüzde 85 zam önermiş. Bir kat maliki, "Bu artışın gerekçesi nedir?" diye sorduğunda yönetici, "Enflasyon ve artan temizlik maliyetleri" diye geçiştirmiş. Kat maliki toplantı tutanağına itirazını yazdırmış ve ertesi gün yönetimden harcama dökümlerini yazılı olarak talep etmiş. Yönetici üç gün sonra tüm faturaları ve teklifleri dosya halinde kendisine ilettiğinde, ortaya çıktı ki aslında yüzde 45'lik bir zam yeterliymiş. Bu açıklama sayesinde kat maliki, diğer komşularını da bilgilendirerek yeni bir olağanüstü toplantı talep etti ve zam oranı yüzde 50'ye düşürüldü. Gördüğünüz gibi, bazen sadece doğru soruyu sormak ve yazılı talepte bulunmak bile büyük fark yaratabiliyor.

Hangi Durumlarda Aidat Artışına İtiraz Edilebilir?

Bir kat maliki olarak aklınıza takılıyor: "Yönetici istediği gibi aidatı artırabilir mi?" Tabii ki hayır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi şöyle diyor: kat malikleri ortak giderlere arsa payı oranında veya eşit olarak katılmak zorundadır. Ne demek bu? Ortak alanları kullanmasanız bile aidat ödemek zorundasınız. Kanun burada net.

Destek ekibimize bir apartman sakininden şöyle bir olay geldi. İki yıldır bodrum kattaki dairesinde oturmuyormuş, aidat ödemeyi reddediyormuş. Yönetim, Net Yönetim üzerinden ihtarname göndermiş ve KMK 20. maddeyi hatırlatmış. Sonuç: Kat maliki borcunu ödedi.

Ancak işin bir de "fahiş aidat" boyutu var. Eğer aidat, ortak giderlerin çok üzerinde belirlenmişse, işte o zaman aidat artışına itiraz etmek için hukuki bir zemininiz olur. Yani aslında, fahiş aidat artışı için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilirsiniz. 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nda bu konuda özel bir düzenleme yok. O yüzden doğrudan KMK'ya dayanarak hareket etmelisiniz.

Bu arada, şunu söyleyeyim: Yönetim planınıza mutlaka göz atın. Bazı apartmanlarda aidat artış oranı yönetim planıyla sınırlandırılmış olabilir. Neyse lafı fazla uzatmayayım, asıl konuya dönelim.

İzmir'de bir apartmanda yaşanan başka bir vaka da bu konuyu netleştiriyor. 8 daireli bir apartmanda yönetici, apartmanın boyanması için topladığı parayı kullanmamış ve üç ay sonra "masraflar arttı" diyerek ek bir aidat talep etmişti. Kat maliklerinden biri, yöneticiden bu ek aidatın gerekçesini ve önceki paranın nerede olduğunu sorduğunda yönetici net bir cevap verememiş. Bunun üzerine kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32'ye dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurdu. Mahkeme, yöneticinin ek aidat talep etme yetkisi olmadığına ve bu kararın kat malikleri kurulunda alınması gerektiğine hükmetti. Yönetici hem ek parayı iade etmek zorunda kaldı hem de görevden alındı.

Yönetici Açıklama Yapmak Zorunda mı?

"Param nereye gidiyor?" diye sormak en temel haklarınızdan biri. KMK'nın 39. maddesine bakalım. Bu madde yöneticinin, tahsil edilen aidatın içeriğini ve yapılan harcamaları konut sakinlerine açıklamak zorunda olduğunu söylüyor. Yöneticiniz size dönüp "hesap kitap bana kalsın" mı diyor? O zaman kanuna aykırı hareket ediyor.

Platformumuzu kullanan bir site yöneticisinden duyduğum bir anekdot var. Anlatayım: "Sitemizde iki yıldır zam yapmamıştık. 2024 sonunda enflasyon bahanesiyle yüzde 70 diye bir oran belirledik. Kat maliklerinden birkaçı itiraz etti. Toplantıda giderleri tek tek döktüm önlerine, her şeyi gösterdim. İkna olup gittiler. Açıklama yapınca işler kolaylaştı."

Gördünüz mü? Çoğu zaman dava açmaya hiç gerek kalmıyor açıkçası. Peki yönetici açıklama yapmazsa ne yapacaksınız? Önce yazılı bir talep gönderin. Cevap alamazsanız Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurun. Aidat artışına itiraz etmek için bu yol işe yarıyor.

Geçen ay İstanbul'da bir apartmanda yaşanan olay tam da bu konuyu özetliyor. 30 daireli bir site, yönetici kimseyle toplantı falan yapmadan aidatı yüzde 60 artırdığını duyurdu. Hiçbir belge de sunmadı. Bir kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 39'a dayanarak yazılı açıklama istedi. Yönetici üç hafta boyunca yanıt vermedi. Ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuruldu. Mahkeme, yöneticiye 15 gün içinde harcamaları gösteren bir rapor sunmasını söyledi. Rapor hazırlanınca ortaya çıktı ki artışın yüzde 35 olması yeterliymiş. Yani yönetici aradaki farkı cebine atıyormuş. Malik sadece kendi aidatını düzeltmekle kalmadı, apartmandaki herkesin fazla parasını geri almasını sağladı.

Mahkeme Süreci Nasıl İşler?

Diyelim yöneticinizle anlaşamadınız ve aidat artışına itiraz için dava açmaya karar verdiniz. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen bu davalarda ilk olarak aidatın fahiş olup olmadığına bakılıyor. Mahkeme bölgedeki emsal aidatları, artış oranını ve yapılan harcamaları inceliyor.

Şöyle bir ipucu vereyim: Dava açmadan önce muhakkak ihtarname çekin. Bu hem yöneticiye son bir şans verir hem de "arabulucuya gittiniz mi?" sorusuna cevap olur. 2025'te arabuluculuk zorunlu değil ama mahkeme yine de takdir edebilir sizi.

Geçen yıl bir vakada, bir apartman sakini aidat artışına kızıp ihtarname çekmiş. Yönetim hemen gider raporu hazırlayıp göndermiş. Mahkemeye gitmeden çözmüşler. Bazen en iyi silah, iyi yazılmış bir ihtarname olabiliyor işte.

Dava ne kadar tutar peki? Harçlar ve bilirkişi parasıyla birkaç bin lirayı bulabilir. O yüzden iyi hesaplayın: Küçük bir apartmanda 100 TL'lik fark için dava açmak pek akıl kârı olmayabilir.

Bursa'da yaşanan bir örnek de bu konuda yol gösterici. 16 daireli bir apartmanda, bir kat maliki aidatın yüzde 40 artırılmasına itiraz etmiş ve ihtarname çekmişti. Yönetici, gider kalemlerini bir Excel tablosu halinde kendisine ilettiğinde, ortaya çıktı ki asansör bakım sözleşmesi yenilenmiş ve bu tek başına yüzde 15'lik bir artışa neden olmuştu. Diğer kalemler de enflasyonla birlikte makul seviyedeydi. Kat maliki, yapılan açıklamayı yeterli buldu ve itirazından vazgeçti. Bu örnek, iyi bir iletişimin ve şeffaflığın mahkeme yolunu nasıl kapattığını gösteriyor.

Toplantı Kararları ve Çoğunluk Oyu

Aidat artışı genelde yıllık olağan kat malikleri kurulu toplantısında olur. Alınan karar herkesi bağlar mı diye düşünebilirsiniz. KMK'ya göre çoğunluk kararları tüm kat maliklerini bağlar. Ama bir nokta var: Karar kanuna veya yönetim planına aykırı olursa işler değişir.

Bize bir kat maliki şöyle dedi: "Toplantıya katılmadım, o karar beni bağlamaz." İşte bu yanlış. Toplantıya gitmeseniz bile usulüne uygun alınan kararlara uymak zorundasınız. Aidat artışına itiraz için geçerli bir nedeniniz olmalı. "İstemiyorum" demek yetmez.

Toplantılarda yapılan en büyük hatalardan biri de artış oranını hiç sorgulamadan oylamak. Diyelim yöneticisiniz, toplantıdan önce harcama kalemlerini ve artış gerekçesini bir rapor halinde maliklere dağıtın. Bu sayede sonradan çıkacak itirazları ciddi oranda azaltırsınız.

Antalya'dan da ilginç bir olay geldi. 12 daireli apartmanda yönetici, tek başına aidatı yüzde 50 artırdığını söylemiş. Kat maliklerinden biri olayı fark edip Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32'ye dayanarak itiraz etmiş. Bu madde diyor ki: yöneticinin tek başına aidat koyma yetkisi yoktur; bu yetki kat malikleri kuruluna aittir. Mahkeme yöneticinin kararını iptal etti. Herkes fazla ödediği parayı geri aldı. Yönetici de görevden alındı bu arada.

Bir başka örnek de Eskişehir'den geldi. 24 daireli bir sitede, yıllık toplantıda aidata yüzde 30 zam kararı alınmıştı. Ancak toplantıya katılan maliklerin sayısı yetersizdi ve karar defteri usulüne uygun tutulmamıştı. Bir kat maliki, bu usulsüzlüğü fark ederek Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 30'a dayanarak itiraz etti. Madde 30, toplantı yeter sayısı ve karar alma usullerini düzenliyor. Mahkeme, usulsüz toplantıda alınan kararların geçersiz olduğuna hükmetti ve yeni bir toplantı yapılmasını istedi. Bu sayede kat maliki, aidat artışını bir yıl geciktirmeyi başardı.

Sık Sorulan Sorular

Aidat Artışına İtiraz Etmek İçin Ne Kadar Sürem Var?

Kanunda kesin bir süre yazmıyor. Ama aidatı öğrendiğiniz andan itibaren makul sürede harekete geçmeniz beklenir. Genelde birkaç ay içinde itiraz edilmesi gerektiği söylenir. Uzun süre sessiz kalırsanız aidatı kabul etmiş sayılabilirsiniz. Bu riski almamak lazım.

Fahiş Aidat Davasını Kaybedersem Ne Olur?

Mahkeme aidat fahiş değil derse, eksik ödediğiniz parayı faiziyle ödersiniz. Ayrıca tüm dava masrafları da size kalır. Bu riski düşünerek hareket edin.

Toplantı Kararı Olmadan Yönetici Aidatı Artırabilir mi?

Asla. Aidat artışı sadece kat malikleri kurulunun kararıyla mümkün. Yönetici tek başına zam yapamaz. Böyle bir durum görürseniz hemen ihtarname çekin ve karar defterini talep edin.

Gördüğünüz gibi aidat artışına itiraz etmek o kadar karmaşık bir iş değil. Ben genelde önce konuşmayı denerim, etkili olmazsa yazıya dökerim, en son mahkeme yolunu düşünürüm. Bu sırayı koruyun, gerisi kendiliğinden gelir. Unutmayın, elinizdeki en güçlü araç bilgi ve doğru başvuru yollarını bilmektir. Yöneticinizle diyaloğu açık tutun, kanuni haklarınızı öğrenin ve gerektiğinde hukuki desteği ihmal etmeyin. Aidat ödemek bir zorunluluk olabilir ama adil olmayan bir artışın karşısında durmak da sizin en doğal hakkınız.