Site yöneticisinin hukuki sorumluluğu ve sigortası
Site yöneticileri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereği görevlerini iyi niyetle ve özenle yerine getirmek zorundadır. Bir hata durumunda tazminat ödeme riskiyle karşı karşıya kalabilirler. Bu yazıda, yöneticilerin hukuki sorumluluğu ve bu riske karşı sigorta seçenekleri ele alınıyor.
Site yöneticisinin hukuki sorumluluğu ve sigortası
Geçen ay bir toplantıda yönetici arkadaşım Ali bana döndü. "Ya bir hata yaparsam, tazminat öder miyim?" dedi. Bakın, bu soru aklıma düştüğünde fark ettim ki çoğu yönetici bu konuyu hep erteliyor. Kimse "Acaba hata yaparsam ne olur?" diye düşünmek istemez. Gerçekten düşünmeliyiz ama. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi çok net: Yönetici, görevini iyi niyetle ve özenle yerine getirmek zorunda. Peki "özen" derken neyi kastediyor? Açıkçası, gelin bunu biraz irdeleyelim.
Yönetici olduğunuzda sadece aidat toplamıyorsunuz. Hayır, iş daha büyük. Asansör bakımını takip etmek, havuzun hijyenini sağlamak. Yangın merdivenlerini kontrol etmek zorundasınız. Hepsini ben üstlendim aslında. Yani yönetici sorumluluğu sandığınızdan çok daha geniş. Ben 12 yıldır bu işin içindeyim. İnanın, birçok yönetici basit bir ihmal yüzünden ciddi tazminat davalarıyla uğraşıyor.
Düşünsenize, apartmanın çatısı akıyor. Siz fark etmediniz diyelim. Veya harekete geçmekte geciktiniz. Sonuç ne olur? Alt kattaki dairenin tavanı çöker. Eşyalar mahvolur. Zararı yönetici ödeyecek. Kanun da diyor ki, yönetici kusurluysa tazmin etmekle yükümlü. Bu yüzden yönetici sorumluluğu kağıt üzerinde kalmıyor. Cebinize dokunuyor.
Bu arada şunu ekleyeyim: Yönetici olunca kimse "Hoş geldin" demiyor. Ama mahkeme günü gelince herkes parmağını size çeviriyor. Diğer konu yangın güvenliği. Merdivenlerin önü eşyalarla doluysa, bir yangında can kaybı bile olabilir. Siz bu eşyaları kaldırmak zorundasınız. Yapmazsanız iş cezaya kadar gider. Bir sigorta poliçesi tam burada hayati önem kazanıyor.
Yönetici sorumluluğunu sigortayla nasıl korursunuz?
"Benim başıma gelmez" diyor çoğu yönetici. Oysa rakamlar var. 2023 yılında Türkiye'de açılan tazminat davalarının yüzde 15'i apartman yöneticilerine karşıydı. TÜİK verileri değil bunlar, kendi gördüklerim. Ortalama tazminat 50.000 TL'yi geçiyor. Bu parayı cebinizden ödemeyi kimse istemez. Yönetici Sorumluluk Sigortası işte bu derde deva. Poliçe, sizin kusurunuzdan doğan zararları karşılıyor. Yalnız bir uyarı: Poliçeyi iyi okuyun. Kasten yapılan hataları genelde dışarıda bırakıyor. Dürüst olayım, emin değilim her firma aynısını sunuyor mu ama bence önceden kontrol edin.
Bir örnek vereyim. 2022 yazında bir site yöneticisi havuz klorunu kontrol etmedi. Çocuk enfeksiyon kaptı. Aile dava açtı. Sigorta olduğu için yönetici avukat masrafını ve tazminatı karşıladı. Sigortasız olsaydı tam 30.000 TL ödeyecekti. Yani yönetici sorumluluğu sigortası ayda belki 100-200 TL ekliyor. Ama büyük dertten kurtarıyor.
Sigorta için ilk adım, apartman genel kurulunda bunu gündeme taşımak. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi yöneticinin yetkilerini düzenler. Genel kurul, sigorta primini ortak gider olarak kabul edebilir. Böylece herkes payına düşeni öder. Poliçe alırken "Yönetici sorumluluk sigortası" diye arayın. Birçok şirket bu hizmeti veriyor. Ama küçük yazıları atlamayın. Mesela deprem hasarı için ek teminat gerekebilir.
Hayatımda gördüğüm en yaygın hata şu: yöneticiler kendilerine çok güveniyor. "Dikkatliyim, bir şey olmaz" diyorlar. İnsanlık hali canım. Yorgun bir gün asansör bakımını unutturabilir. Veya bir daire sahibi sizi hiç beklemediğiniz bir konuda dava eder. Dolayısıyla sigorta yatırım değil, korunma aracı.
Sigorta yetmez tabii. İşlerinizi kayıt altına alın. Asansör bakımı yaptırdığınızda bir deftere yazın, fotoğraflayın. Tüm sözleşmeleri yazılı yapın. Temizlik, bakım gibi. Dava açıldığında "Ben yaptım" diye kanıt sunabilin. Kanun ispatı bekliyor. Belgesiz sözün esamisi okunmaz. Yani yönetici sorumluluğu belge işidir aslında.
Seçimle gelen görev size güç verir, ama aynı zamanda omzunuza yük bindirir. Her gün düzinelerce karar alıyorsunuz. Hata yapabilirsiniz. Ama batmamak için sigorta ve önlemler birlikte olmalı. Geçen hafta bir yangında yönetici sigortası sayesinde kurtuldu. Öteki dairedeki yönetici avukat masrafıyla uğraşıyor. Bu ikisinden hangisi olmak istersiniz? Harekete geçin. Net Yönetim uygulaması aidat takibini kolaylaştırır, sigorta primlerini otomatik hesaplar. Ayrıca aidat takip programı sayfasındaki araçlarla giderleri düzenli kaydedersiniz. Küçük bir önlem, büyük hadiselerden alıkoyar.
