Apartman otopark yargıtay kararları: Haklar ve yükümlülükler

Apartman Otoparkı: Yargıtay Kararları Ne Diyor?

Otopark meselesi. Apartman yaşamının en kronik baş ağrılarından biri, değil mi? Bize ulaşan vakalarda en sık duyduğumuz cümle: "Komşum arabasını benim yerime park ediyor, ne yapabilirim?" Ya da daha karmaşığı: "Yönetim planında otopark aidata dahil deniyor ama ben kullanmıyorum." Bu soruların yanıtı çoğu zaman apartman otopark yargıtay kararları ile şekilleniyor.

Bir apartman yöneticisi platformumuza şöyle yazmıştı: "Bizim sitede 30 araçlık açık otopark var. Ama lojman olarak kullanılan binanın önündeki 5 yer, o binada oturanlar tarafından 'burası bizim' diye işgal edildi. Kimse kilit takmıyor ama gece gelince araba koyamıyorum." Ne yalan söyleyeyim, Yargıtay'ın bu tür uyuşmazlıklara nasıl baktığını bilmek her şeyi değiştiriyor.

Otopark Ortak Alan Mı, Yoksa Eklenti Mi?

Önce şu temel ayrımı netleştirelim. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre otoparklar iki türlü olabiliyor:

Bize ulaşan bir vakada, bir kat maliki şunu söylemişti: "2000 yılında daireyi alırken emlakçı 'önünüzdeki iki araçlık yer size ait' dedi. Ama tapuda öyle bir ibare yok. Şimdi yeni yönetici 'herkes eşit kullanacak' diyor." Buradaki kilit nokta şu: Yargıtay, otoparkın tahsisinin ancak Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12 kapsamında, noter sözleşmesi veya yönetim planı ile yapılabileceğini söylüyor. Sözlü vaatlerin hiçbir hükmü yok.

Bu ayrımın pratikte ne anlama geldiğini bir örnekle açıklayayım. İstanbul'da bir sitede yaşanan olayda, bir malik 15 yıl boyunca otoparkın belirli bir bölümünü kullanmış ve zamanla orayı kendi mülkü gibi görmeye başlamış. Hatta üzerine branda çekip altına dolap koymuş. Diğer malikler şikayet edince mahkeme süreci başlamış. Yargıtay, "uzun süreli kullanım kazanılmış hak doğurmaz" diyerek ortak alanın tüm maliklere ait olduğuna hükmetmiş. Malik, 15 yıllık alışkanlığın hukuki bir koruma sağlamadığını acı bir şekilde öğrenmiş. Bence bu karar, herkesin kulağına küpe olmalı.

Ayrıca Net Yönetim üzerinden aidat takibi yapan bir yönetici, "Otopark kullanmayan daireler daha az aidat ödemek istiyor" diye sordu. Cevap şu: KMK'ya göre ortak alanların bakımı tüm maliklere aittir. Otoparkı kullanmasanız bile, o alanın asfaltı, aydınlatması, güvenliği size de hizmet eder. Dolayısıyla aidat indirimi istemek hukuken imkansız denebilir.

Yargıtay Kararlarında Otopark İşgalleri

Bir apartmanda otopark işgali nasıl çözülür? Bu konuda apartman otopark yargıtay kararları belirleyici. 2016 yılında Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin verdiği bir kararda (2016/9691 Esas, 2016/5565 Karar), ortak alana yapılan müdahalenin "müdahalenin men'i" davasıyla çözülebileceği vurgulanmış. Hani bir malik otoparka araba değil, oyuncak koyuyorsa mesela, gerçekten böyle bir vaka oldu, bir yönetici anlatmıştı: "Amcasının torunu için 3 metrelik oyun evi koydu otoparka, çocuklar orada oynuyor. Kaldırmıyor." İşte bu tür durumlarda Yargıtay, projeye aykırılığın giderilmesini emrediyor.

Bu arada, şunu da ekleyeyim: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2011 yılında verdiği 2011/5765 Esas, 2011/5475 Karar sayılı ilamında, ortak yere elatmanın önlenmesi davalarının temyiz incelemesinin Yüksek 18. Hukuk Dairesi'ne ait olduğuna hükmetmiş. Yani dava yolunu seçerseniz, sonraki aşamada hangi daireye gideceğini bilmek işleri hızlandırır. Neyse, konuya dönelim.

Bir diğer önemli karar: Yargıtay, apartman içinde ayrı bir otopark alanı olan kat maliklerinin bu alanı dilediği gibi kullanma hakkı olduğunu söylüyor. Ancak diğer maliklerin itirazı, "bu kullanım ortak alana zarar veriyor" veya "projeye aykırı" gibi somut gerekçelere dayanmalı. Komşunun "canım istemedi" demesi yetmez.

Bu konuda Ankara'da yaşanan bir vaka var. Bir apartmanda, giriş katında oturan bir malik otoparkın bir bölümünü kapatıp mini bir depo yapmış. Diğer malikler "bu yangın çıkışını kapatıyor" diye dava açmış. Yargıtay, yangın güvenliği gibi hayati bir konuda otoparkın işgal edilemeyeceğine, acil durumlarda kullanılması gerektiğine hükmetmiş. Malik, hem depoyu kaldırmak zorunda kalmış hem de yargılama giderlerini ödemiş. Yani otoparkı işgal ederken sadece komşuları değil, genel güvenlik kurallarını da düşünmek gerekiyor.

Bir başka dikkat çekici karar da İzmir'de bir sitede yaşandı. Sitenin otoparkında bir malik, iki aracı için ayrı ayrı yer işgal ediyor, üstelik misafirlerinin araçlarını da buraya park ettiriyordu. Diğer maliklerin şikayeti üzerine açılan davada Yargıtay, "her dairenin en fazla bir araç park etme hakkı olduğunu, aksi halde diğer maliklerin hakkının ihlal edildiğini" belirtti. Bu karar, özellikle büyük şehirlerde otopark sıkıntısı yaşayanlar için emsal değerinde.

Pratikte Ne Yapmalı?

Bir apartman yöneticisi bize şu senaryoyu getirdi: "5 katlı bir apartmanız. Giriş katta 2 araçlık otopark var. Ama 3 numaralı daire sahibi, 5 senedir bir araba koyuyor, diğer yere de eşya istiflemiş. Yönetim planında 'otopark ortak kullanımdadır' yazıyor." Çözüm önerimiz şöyle oldu:

Yönetim Planına Bakın

İlk adım, yönetim planında otoparkı nasıl tanımlandığını kontrol etmek. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28 gereği yönetim planı değişikliği tüm kat maliklerinin 4/5 oyunu ister. Otopark tahsisi de bu kapsamda değiştirilebilir. Ama eğer projede "ortak alan" yazıyorsa, tek başınıza sahiplenemezsiniz.

İhtarname Çekin

Noterden ihtarname çekmek, hukuki sürecin başlangıcıdır. Platformumuzu kullanan bir yönetici, "ihtarname çektikten sonra 1 hafta içinde eşyalarını kaldırdı" demişti. İşte bu. Bazen sadece resmi adım atmak yeterli oluyor. Eğer sonuç alınamazsa, sulh hukuk mahkemesinde "müdahalenin men'i" davası açılabilir.

Bu noktada bir uyarı yapayım: İhtarname çekerken otoparkın hangi bölümünün işgal edildiğini, bu durumun hangi tarihten beri sürdüğünü ve işgalin nasıl bir zarar verdiğini ayrıntılıca yazın. Bursa'da bir apartmanda, ihtarnamede "otoparkı kullanıyorsunuz" denilip geçilince mahkeme eksik bilgi gerekçesiyle davayı reddetmiş. Nokta atışı ifadeler şart.

Delil Toplayın

Mahkeme süreci için fotoğraf, video, tanık ifadeleri önemli. Bir başka yönetici şöyle demişti: "Otoparka park eden aracın plakasını ve saatini 15 gün boyunca kaydettim. Hâkim karşısında somut veri sundum." Doğru. Yargıtay da somut delil olmadan verilen kararları bozuyor.

Delil toplarken dikkat edilmesi gereken bir nokta var: Gizli kamera kullanmak yerine, görünür bir güvenlik kamerası sistemi kurmak ve bunu tüm maliklere duyurmak daha sağlıklı. Antalya'da bir sitede, bir malik gizlice komşusunun otoparkını görüntülemiş ve bu görüntüleri mahkemede delil diye sunmuş. Fakat mahkeme, kişisel verilerin korunması kanunu gereği o görüntüleri geçerli delil saymamış. Çektiğiniz dert yanınıza kalır. Yani her şeyi mevzuata uygun yapmak hiç akıldan çıkmamalı.

Otopark Kullanımında Aidat ve Cezalar

Otoparkı işgal eden malike ceza kesilebilir mi? KMK'da doğrudan bir tutar yok, ama yönetim planında "kurallara uymayana aylık X TL ceza" yazıyorsa uygulanabilir. Bize ulaşan bir vakada: "Yönetim planında otoparkta izinsiz araç bırakana 500 TL ceza var. Ama kimse ödemiyor, nasıl tahsil edeceğiz?" Cevap: Ceza kararı alındıysa, icra takibi başlatabilirsiniz. Aidat takip programı ile bu tür cezaları sistematik şekilde takip etmek mümkün.

Bir diğer konu: Otoparkın kiralanması. Ortak alan olan bir otoparkı, tüm maliklerin onayı olmadan kiraya veremezsiniz. 2022 yazında bir site yöneticisi bize şunu sormuştu: "Site dışından birine otoparkı kiraya verdim, şimdi malikler dava açtı." Haklılar. KMK'ya göre ortak alanların geliri tüm maliklere aittir ve kiralama kararı en az 4/5 çoğunlukla alınmalı.

Bu konuda İzmir'de yaşanan bir olay var. Bir apartman yöneticisi, boş duran otopark alanını dışarıdan bir esnafa aylık 2000 TL'ye kiralamış. Kira bedelini de kendi hesabına aktarmış. İşte diğer malikler durumu fark edince hem yöneticiyi görevden almışlar hem de kira geliri için dava açmışlar. Mahkeme, yöneticinin tüm parayı iade etmesine hem de tazminat ödemesine karar vermiş. Başa gelmeyen bir durum değil yani. Ne yapın edin, genel kurul kararı alın ve geliri açıkça paylaştırın.

Yargıtay'ın Son Dönem Eğilimi

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2011/1653 Esas, 2011/1277 Karar sayılı ilamı, projeye aykırı yapılaşmanın giderilmesiyle ilgili davaların 18. Hukuk Dairesi'nin işi olduğunu bir kez daha göstermiş. Aynı şekilde 2011/1668 Esas ve 2011/1670 Esas sayılı kararlar da bu yönde. Yani otopark davaları o dairede inceleniyor. Bu daire de projeye uygunluğu çok önemsiyor.

Bir malik, "Ben 10 yıldır aynı yere park ediyorum, hakkım doğdu" derse, Yargıtay'ın yanıtı çok net: Ortak alanlarda kazanılmış hak olmaz. Proje ne diyorsa, plan ne diyorsa o.

Son yıllarda Yargıtay'ın elektrikli araç meselesinde de kararlar aldığını görüyoruz. Bir malik, otoparktaki ortak alana kendi aracı için şarj ünitesi kurmak istemiş. Diğerleri "bu alanın kullanımını engeller" diyerek itiraz etmiş. Yargıtay, şarj ünitesine izin vermiş. Ama bunun diğer malikleri rahatsız etmeyecek şekilde yapılmasını, tüm masrafların da o malike ait olmasını şart koşmuş. Artık arabalar elektrikli, binalar akıllı. Yargıtay da bu yeniliklere ayak uyduruyor haliyle.

Alternatif Çözüm: Arabuluculuk

Mahkeme süreci uzun ve masraflı. Bize ulaşan bir vakada, iki komşu arasında otopark kavgası 3 yıl sürmüş. En sonunda arabulucuda el sıkışmışlar: bir hafta A, bir hafta B kullanacak. Daha en baştan arabulucuya gitseydiler, o yılları çöpe atmazlardı. 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk kapsamında değil ama kimse durmasın, aslında gönüllü arabuluculukla bir günde çözüm bulmak da mümkün.

Bir yönetici çok güzel anlatmıştı: "Arabulucu gelince, komşular birbirine 'Ay pardon, siz de mi buradaydınız?' dedi." İşte bu. Bazen bir üçüncü göz, duyguları yatıştırıp aklı başa getiriyor.

Arabuluculukta başarılı olmak için birkaç şeye dikkat etmek lazım. Herkesten talepleri yazılı olarak alın. Somut önerilerle gidin. Mesela İstanbul'da bir apartmanda, otopark kavgası için aylık çekiliş sistemi bulmuşlar: her ay kura çekiyorlar, hangi daire hangi noktayı kullanacak belli oluyor. Bu sistem sayesinde hem adalet sağlanmış hem de kavga bitmiş. Çok yaratıcı bir çözüm aslında.

Sık Sorulan Sorular

Otoparkı kullanmayan daire daha az aidat ödeyebilir mi?

Hayır. Ortak alanların bakımı tüm maliklere ait. Otoparkı kullanmasanız bile, o alanın aydınlatması, temizliği, güvenliği hep birlikte faydalandığınız hizmetler. KMK madde 20'ye göre aidat, bağımsız bölümün arsa payı oranında hesaplanır.

Yönetim planında otopark "daireye ait" yazıyorsa ne olur?

O zaman o otopark o dairenin eklentisi sayılır. Diğer malikler karışamaz. Ama noter sözleşmesi ya da tapuda belirtilmiş olması gerekir. Yönetim planı başlı başına yeterli değil, tapu siciline işlenmiş olması da şart.

Otoparka başkasının arabasını koyan kişiye ceza kesilebilir mi?

Yönetim planında ilgili madde varsa ceza kesilebilir. Genel kurul kararıyla ceza miktarını belirleyin, o zaman herkes için bağlayıcı olur. Ceza ödenmezse icra takibi başlatın. Net Yönetim gibi bir programla cezaları aidata eklemek de kolay.

Birden fazla aracı olan malik iki yer işgal edebilir mi?

Hayır, ortak alan otoparkında herkes eşit. Yargıtay, bir malikin çok yer işgal etmesinin başkalarının hakkını kestiğini çok açık söylüyor. Önce uyar, sonuç çıkmazsa mahkemeye ver.

Otoparkta motosiklet park etmek yasak mı?

Yönetim planında aksi yoksa, otopark tüm araçlara açık. Ama bir motosiklet koca bir araç yeri kaplıyorsa, diğer malikler verimlilik talep edebilir. Mesela bir motosiklet için ayrılan alana 2 motosiklet sığıyorsa, yönetim kurulu bu düzenlemeyi yapabilir.