Apartman otopark anlaşmazlığı: Çözüm yolları ve yasal haklar

Otopark Kavgası Büyümeden: Apartman Otopark Anlaşmazlığı Nasıl Çözülür?

Apartman hayatının en sıkıntılı konularından biri otopark. Haklısınız. Herkes arabasını kapının önüne park etmek ister ama yer yetmez. Geçen ay destek ekibimize ulaşan bir yönetici, "Her hafta sonu iki malik birbirine giriyor. Çözüm bulamazsak polis çağıracağım" yazmıştı. Bu tip bir apartman otopark anlaşmazlığı sandığınızdan daha yaygın. Peki ne yapmalı?

Otopark meselesi temelde iki kaynaktan çıkar. Bakın şunu söyleyeyim: ya yönetim planı eksiktir ya da malikler kuralları tanımaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman otoparkları, tüm kat maliklerinin kullanımına açık ortak alanlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4 kapsamında ortak kullanım alanı sayıldığı için kimse "burası benim" diyemez, yönetim planında aksine hüküm yoksa.

Bu arada, şunu da söyleyeyim: Otopark anlaşmazlığı yaşayan sitelerde aklıma düşen bir vaka daha var. Bir sitede maliklerden biri "garajımın önü kapatılmasın" diye beton bariyer döktürmüş. Diğer malikler topluca şikâyetçi olmuş. Bariyer kaldırıldı sonunda, çünkü ortak alana müdahale tek başına yapılamaz.

Aslında bu tür anlaşmazlıkların temelinde çoğu zaman iletişimsizlik yatıyor. İstanbul'da bir apartmanda iki komşu aylarca birbirine küsmüştü. Sebep? Apartman otopark anlaşmazlığı yüzünden biri diğerinin arabasının lastiğini kesmişti. Oysa aynı apartmanda sadece iki malik toplanıp konuşarak bir dönüşümlü park sistemi kurabilirlerdi. Daha da ilginci, bu olay mahkemeye taşındığında hakim, tarafları arabuluculuğa yönlendirdi ve sonunda dostane bir çözüm bulundu. Yani büyümeden halletmek her zaman mümkün.

Bir başka örnek Ankara'daki 12 daireli bir apartmandan. Otopark yeri sayısı 8'di. Malikler, "apartman otopark anlaşmazlığı" yaşamamak için ilginç bir yöntem geliştirdi: Her ayın ilk haftasında kura çekiyorlar ve o ay kimin hangi noktaya park edeceği belirleniyor. Kura çekimini yönetici yapıyor ve sonuçlar apartman panosuna asılıyor. Bu sistem 3 yıldır sorunsuz işliyor. Neden mi? Çünkü herkes kuralları önceden biliyor ve itiraz hakkı olmadığını kabul ediyor.

Peki ya yönetim planı olmayan binalar? İzmir'de bir site yöneticisi, bize şu sorunu iletti: "Apartman otopark anlaşmazlığı o kadar büyüdü ki, bir malik diğerini darp etti. Polis tutanak tuttu, hastane raporu aldı. Şimdi dava açılacak." Burada önemli nokta şu: Yönetim planı olmayan binalarda, ortak alan kullanımı tamamen kaosa açık. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12, yönetim planının zorunluluğunu açıkça belirtir. Eksikse, ilk genel kurulda bir plan hazırlanması kararlaştırılmalıdır.

Örneğin, Ankara'daki bir apartmanda yönetim planı olmadığı için otopark kullanımı tamamen keyfi hale gelmişti. Üç malik, her sabah işe gitmeden önce arabalarını birbirlerinin önünü kapatacak şekilde park ediyor, bu da kavgalara yol açıyordu. Yönetici, genel kurul çağrısı yaparak bir yönetim planı hazırlattı ve otopark kullanım kuralları yazılı hale getirildi. Artık her daireye bir numara verildi ve park yerleri tahsis edildi. Sorun tamamen ortadan kalktı.

Otopark Kullanımının Yasal Çerçevesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 67. maddesi toplu yapılarda ortak alanların kullanımını arsa payına göre düzenler. Büyük pay sahibi daha fazla hak iddia edebilir. Bence kulağa adil geliyor ama pratikte otopark gibi herkesin kullandığı alanlarda bu kural esner. Çünkü apartman otoparkı zorunluluğu, kat maliklerinin ihtiyacının bina içinde veya parselinde karşılanmasını gerektirir. Yani herkesin en az bir park yeri hakkı vardır.

Peki kaç park yeri olacak? İşte burası can alıcı nokta. Otopark yeri sayısı daire sayısından az olduğunda sorun başlar. Bizim platformumuza gelen sorulardan biri: "15 dairelik apartmanda sadece 10 otopark yeri var. Beş kişi arabasını nereye park edecek?" Bunun cevabını yönetim planı verir. Yoksa genel kurul karar alır. Dönüşümlü park etme, ücretli kiralama, hatta bazı apartmanlarda "her ay sırayla" sistemi işliyor.

Bir örnek daha: Bursa'da bir apartmanda 20 daireye karşılık 14 otopark yeri vardı. Malikler, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 16 uyarınca genel kurul kararıyla ek bir alan kiraladılar. Karşı apartmanın boş arsasını kiralayarak 6 araçlık ek otopark oluşturdular. Bu sayede apartman otopark anlaşmazlığı tamamen ortadan kalktı. Üstelik kira bedelini tüm malikler eşit şekilde paylaştı. Yani yaratıcı çözümler her zaman mümkün.

Bu tür bir çözüm, aslında çoğu apartmanda uygulanabilir. Örneğin, İzmir'de bir site, boş bir belediye arsasını kiralayarak 15 araçlık bir otopark oluşturdu. Başlangıçta bazı malikler bu fikre karşı çıktı çünkü ek ücret ödemek istemediler. Ancak genel kurulda oylama yapıldı ve çoğunluk kararıyla kira bedeli aidatlara yansıtıldı. Şimdi herkes memnun, çünkü apartman otopark anlaşmazlığı tarihe karıştı.

Kiracı Otopark Kullanabilir mi? Sıkça Karıştırılan Nokta

Geçen gün bir yöneticiden gelen vakada şu cümleyle karşılaştım: "Kiracılar otoparkı kullanamaz, kural burada böyle." Yanlış. Tam tersi, kanuna aykırı. Kiracıların otopark kullanımını kısıtlamak veya ek ücret talep etmek yasal değil. Zira kiracı, kat malikinin kullanım haklarını devralır. Tabii ki yönetim planında "sadece malikler park edebilir" diye bir madde varsa o ayrı. Ama genel kural: Kiracı da park edebilir. Apartman hayatının en karıştırılan konularından biri bu.

Mail kutuma geçen hafta bir site sakininden şöyle bir mesaj düştü: "Kiracı olduğum için otoparkı kullanmamı engelliyorlar. Ev sahibim de bir şey yapamıyor. Ne yapmalıyım?" Bu soruya cevap vermek için Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 23'e bakmak gerekir. Bu maddeye göre, kat maliki kullanım haklarını kiracıya devrettiğinde, kiracı da aynı haklara sahip olur. Kiracıyı otoparktan men etmek ancak yönetim planında açık hüküm varsa mümkündür.

Bir de şöyle bir durum var: Bazı apartmanlarda kiracılar araç sayısını artırıyor. Örneğin bir dairede iki kiracı yaşıyor ve ikisinin de arabası var. Apartman otopark anlaşmazlığı büyüyebiliyor. Çözüm olarak genel kurulda "daire başına bir araç" kuralı getirilebilir. Bu Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28 kapsamında alınacak bir kararla mümkün hale gelir.

Destek ekibimize gelen bir diğer soru: "Kiracı garajıma park ederse ne yapabilirim?" Cevap: tahsis varsa kiracı da olsa o yeri kullanamaz. Ama tahsissiz ortak alanda kiracı da eşit hakka sahip. İşte bu yüzden yönetim planı olmazsa olmaz.

Bir örnek daha paylaşayım: İstanbul'da bir apartmanda kiracı bir aile, ev sahibinin izni olmadan ikinci bir araç daha almıştı. Apartman otoparkı zaten dardı ve bu durum diğer malikleri rahatsız etti. Yönetici, genel kurul çağrısı yaparak "daire başına bir araç" kuralını oylattı ve karar çıktı. Kiracı, ikinci aracını başka bir yere park etmek zorunda kaldı. Bu karar, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28 uyarınca alındığı için yasal dayanağı sağlamdı.

Pratiğe Geçiş: Toplantıda Nasıl Karar Alınır?

Bir yönetici bize kısacık bir cümle yazmıştı: "Beş yıldır aynı kavga. Toplantı yapıyorum ama kimse otopark düzenini oylamıyor." Şöyle ki, bunun çözümü çok basit: gündem maddesine "otopark kullanım usulü" eklenir. Genel kurulda 2/3 çoğunluk aranmaz, basit çoğunluk yeterli. Tabii ki yönetim planı değişikliği değilse. Eğer plan değişecekse Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28 gereği tüm kat maliklerinin 4/5'inin oyu gerekir. Ama basit bir düzenleme için bu kadar ağır şart yok. Hatta, aklıma bir vaka geliyor: 20 daireli bir sitede maliklerden biri "ben ikinci arabamı da park ederim" diye diretti. Sonuç? Genel kurul ikinci araç sahiplerine ek ücret getirdi. Dönüşümlü sistem kurdular: tek arabalılar öncelikli.

Antalya'da bir apartmanda daha ilginç bir durum yaşandı. Apartman otopark anlaşmazlığı o kadar tırmandı ki, bir malik diğerinin arabasını çektirmişti. Oysa aynı apartmanda 3 yıl önce yapılan genel kurulda "her daire için bir park yeri" kararı alınmıştı. Ama bu karar yazılı hale getirilmemişti. İşte bu yüzden toplantı tutanaklarını mutlaka saklamak gerekiyor. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32 uyarınca yönetici, tüm kararları kayıt altına almakla yükümlüdür. Aksi halde yöneticiye karşı dava açılabilir.

Bir öneri daha: Otoparkları numaralandırın. Eski bir yönetici arkadaşım, apartman otopark anlaşmazlığı yaşayan bir siteye şu çözümü önermişti: Her park yerini sıralayın, kura ile dağıtın. 6 ayda bir yeniden çekim yapın. Kimse "bu yer benim" diyemediği için kavga da olmuyor. Bu sistem 4 yıldır uygulanıyor ve hiçbir şikâyet gelmemiş. Altı ayda bir çekim, 48 aydır sorun yok.

Bu yöntemin başarısının sırrı, herkesin eşit şansa sahip olması. Örneğin, İzmir'de bir apartmanda uygulanan bu sistem sayesinde, daha önce sürekli kavga eden iki malik şimdi dostane bir şekilde park yerlerini değiştirebiliyor. Hatta bazen birbirlerine "bu ay senin sıran, ben arabamı arkaya park ederim" diyerek yardımcı oluyorlar. Bu, apartman otopark anlaşmazlığı çözümünde iletişimin ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.

Sık Sorulan Sorular

Otopark anlaşmazlığında nasıl delil toplarım?

Fotoğraf çekin, tarih-saat bilgisi ekleyin. Toplu mesaj gruplarındaki yazışmaları atmayın, saklayın. Şikâyet dilekçesini imzalı olarak yönetime teslim edin. Hepsini kayıt altına alınca hukuki süreç kolaylaşır. Ayrıca tanık bulmak da önemli. Apartman güvenlik kamerası varsa kayıtları isteyin. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 kapsamında bu kayıtları mahkemede kullanabilirsiniz.

Apartman önüne sürekli yabancı araç park ediyor, ne yapmalıyım?

Belediyeye veya trafik polisine başvurun. Yabancı plakalı araçlar apartman önüne park edemez. Ayrıca yönetim kurulu kararıyla girişe "özel otopark, sadece malikler" tabelası astırabilirsiniz. Bir örnek: apartmanda yabancı araçlar yüzünden sürekli kavga oluyordu. Yönetici, belediyeye başvurarak bariyer sistemi kurdurdu. Artık sadece tanımlı plakalar girebiliyor. Sorun çözüldü.

Otopark için aylık aidattan fazla ücret talep eden yönetici var, yasal mı?

Genel kurul kararı olmadan ek ücret talep edilemez. Böyle bir karar alınmadıysa, yöneticiye ihtar çekin. Aksi halde Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32 kapsamında yöneticinin sorumluluğu doğar. Geçen yıl bir apartmanda, yönetici otopark kullanımı için her daireden aylık 200 TL topluyordu. Oysa hiçbir genel kurul kararı yoktu. Malikler topluca dava açtı. Yönetici tüm paraları iade etmek zorunda kaldı. Bu örnek, apartman otopark anlaşmazlığı konusunda hukuki yolların ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.

Bir başka durumda, yönetici otopark ücretini aidat faturasında gizleyerek talep etmişti. Malikler fark edince yönetim kuruluna başvurdu ve yönetici görevden alındı. Bu tür durumlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32 yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü düzenler. Yönetici, topladığı paraları ve harcamaları şeffaf bir şekilde beyan etmek zorundadır. Aksi halde, malikler 30 gün içinde noter aracılığıyla ihtar çekerek yöneticiyi azil sürecini başlatabilir. Apartman otopark anlaşmazlığı gibi konularda, yöneticinin keyfi uygulamalarına karşı bu yasal haklarınızı kullanmak her zaman mümkün.