Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı mı, Ev Sahibi mi Asıl Sorumludur?

Kim Ödemezse Kim Sıkışır?

Telefonum yine sabahın erken saatinde çaldı. Karşıdaki ses tanıdıktı: Bir site yöneticisi. “Aidat borcunu ödemeyen kiracı var, üç aydır ne kendisi ne de ev sahibi parayı yatırıyor. Kime gideceğimi şaşırdım,” dedi. Platformumuza en sık sorulan sorulardan biri bu. Cevap göründüğünden daha katmanlı.

Kimse kimsenin cüzdanına bakmaz apartman yönetimleri için. Ama borç birikince işler değişir. Aidat borcunu ödemeyen kiracı mı, ev sahibi mi asıl sorumludur? sorusunun yanıtı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinde saklı. Hadi bu meseleyi soyut bir hukuk metninden çıkarıp bir apartman koridorunda yaşanan gerçek bir vaka üzerinden konuşalım.

Geçen ay İstanbul Pendik’te bir apartman yöneticisiyle görüştüm. Site yönetimi, 8 aylık aidatını ödemeyen bir kiracı yüzünden tüm binayı kilit noktada bırakmıştı. Kiracı, ev sahibinin “Ben karışmam” demesi üzerine hiçbir ödeme yapmamış, suyunu, elektriğini kullandığı gibi asansör ve temizlik hizmetlerinden de faydalanmıştı. Yönetici, avukatına danıştığında öğrendiği şey, yasanın yalnızca kiracıyı değil, maliki de aynı kefeye koyduğuydu. İşte bu vaka, konuyu anlamak için tam bir laboratuvar niteliği taşıyor.

Kanun Ne Diyor? Müşterek ve Müteselsil Sorumluluk

Bir tebliğ var ki meseleyi açıklığa kavuşturuyor. KMK madde 22’ye göre, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 22, ortak gider borcundan hem malik (ev sahibi) hem de kiracı birlikte ve tamamından sorumludur. Hukuk dilinde buna “müştereken ve müteselsilen sorumluluk” deniyor.

Pratikte bu, can sıkıcı bir gerçeğe işaret ediyor: Yönetim, borcun tamamını ya ev sahibinden ya kiracıdan isteyebilir. Hatta ikisinden de ayrı ayrı talep edebilir. Mahkeme yoluyla birinden alır, diğerini bırakır; parayı tahsil edene kadar iki taraftan birine yüklenir.

Bize ulaşan bir vakada, İzmir’de 12 dairelik bir apartmanın yöneticisi şöyle anlattı: “Kiracı üç aylık aidatı ödemedi, ev sahibi de ‘Kiracı ödesin, kira sözleşmesinde öyle yazıyor’ dedi. İcra takibi başlatacağız, ama kime?” Cevap netti: İkisine de. Ama tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla. Yani birinden alınca diğerinden alamazsınız.

Bu durum, birçok ev sahibinin gözden kaçırdığı bir detayı da ortaya çıkarıyor: Sözleşmede kiracının tüm giderlerden sorumlu olduğu yazılı olsa bile, yönetim karşısında bu hüküm geçersizdir. Yönetim, kira sözleşmesinin tarafı değildir; bu nedenle doğrudan malike başvurma hakkı her zaman saklıdır. Örneğin, Ankara’da yaşanan bir başka olayda ev sahibi, “Kiracı ödeyecekti, benim haberim yok” demiş ancak yönetim icra takibini doğrudan ev sahibine başlatmıştı.

Kiracının Sorumluluğunun Sınırı: Kira Miktarı Kadar

Her şey bitmiyor. Kanun, kiracının omzuna biraz daha az yük bindirmiş. Şöyle ki: Kiracının aidat borcundan sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Bize ulaşan bir başka yönetici şu sorunla geldi: “Kiracı aylık 10.000 TL kira ödüyor, ama birikmiş aidat borcu 25.000 TL. Kalan 15.000 TL’yi kim ödeyecek?”

Cevap apaçık: O 15.000 TL’yi ev sahibi öder. Kiracı, kira bedelinin üzerindeki kısımdan sorumlu değil. Bu arada, şunu da söyleyeyim: Kira sözleşmesinde “Kiracı tüm giderlerden sorumludur” yazsa bile, dışarıdaki yönetime karşı bu geçerli olmaz. Yani yönetim yine ev sahibine gidebilir. Neyse, konuya dönelim.

Bu sınırlama bazen adaletsiz görünüyor, ama bir denge var: Kiracı, aidatı ödemediği takdirde ev sahibi ne yapabilir? İşte orada başka bir kapı açılıyor.

Bir örnek daha verelim: Bursa’da bir yönetici, kiracının kira bedeli 8.000 TL iken birikmiş aidat borcunun 12.000 TL olduğu bir durumla karşılaştı. Yönetim, kiracıya icra takibi başlattı ama kiracı “Ben ancak 8.000 TL öderim, fazlası kanunen sorumluluğumda değil” dedi. Mahkeme süreci başladı ve sonuçta kalan 4.000 TL ev sahibinden tahsil edildi. Bu tür vakalar, kiracının sınırsız sorumlu olmadığını açıkça gösteriyor.

Ev Sahibinin Kılıcı: Tahliye Davası

Kiracı aidatı ödemeyince ev sahibinin eli kolu bağlı değil. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, size bir silah veriyor: En az 30 gün süreli yazılı ihtarname çekin, kiracı hâlâ ödemiyorsa tahliye davası açabilirsiniz.

Yargıtay da bu konuda net. 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3731 esas, 2017/12158 karar sayılı ilamında, yan giderleri (aidat) ödememenin tahliye sebebi olduğuna hükmetmiş. Yani mahkeme “Kiracı, aidatı ödemeyerek sözleşmeyi ihlal etmiştir” diyor.

Ama bir uyarı: 1 Eylül 2023’ten itibaren tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı geldi. Yani doğrudan mahkemeye gidemezsiniz. Önce arabulucuya başvurmanız, anlaşma sağlanamazsa dava açmanız gerekiyor. Bize gelen sorulardan biri de buydu: “İhtarname çektim, ödemedi, direkt dava açabilir miyim?” Maalesef hayır. Arabuluculuk sürecini atlamayın.

Bu süreci işletmek zaman alıyor. Altı ay, hatta sekiz ay sürebiliyor. O sürede apartman yönetimi borcu kime yansıtacak? Cevap yine aynı: Hem ev sahibine hem kiracıya.

Bir ev sahibi, bu süreci yaşadığını şöyle anlattı: “Kiracı 4 aylık aidatı ödemeyince ihtarname gönderdim. Arabuluculukta anlaşamadık, dava açtım. 7 ay sürdü, bu arada yönetim bana icra takibi başlatmıştı. Ben de kiracıya rücu ettim ama işin içinden çıkmak hiç kolay olmadı.” Bu örnek, tahliye davasının kesin bir çözüm olsa da pratikte ek yük getirdiğini gösteriyor.

Gecikme Tazminatı Dalgası da Var

Sadece borç kalmıyor, üzerine bir de gecikme tazminatı biniyor. KMK madde 20’ye göre, aidatını zamanında ödemeyen kat maliki veya kiracı, geciktiği her gün için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Bu basit bir faiz değil, yüksek bir oran. Sabah 9'da gelen borç SMS'i gibi geliyor insana.

Bize ulaşan bir yönetici, “Birikmiş 3.000 TL borç için 1.500 TL gecikme tazminatı hesapladık, kiracı ‘Bu nedir?’ diye isyan etti” demişti. İşin kötüsü, yönetim planında aksi yazmıyorsa bu oran geçerli. Dolayısıyla borcu ödeyene kadar rakam büyüyor. Her iki taraf da bu yükü sırtlanmak durumunda kalıyor.

Pratikte çoğu yönetim, gecikme tazminatını sadece ev sahibine fatura ediyor. Çünkü kiracı zaten kira miktarına kadar sorumlu. Ama dediğim gibi, yönetim kimi takip edeceğine kendi karar veriyor.

Bir örnek daha: Antalya’da bir yönetici, 5 aylık aidat borcuna 2.500 TL gecikme tazminatı eklediğinde kiracı ödemeyi reddetti. Yönetim, kiracıya karşı icra takibi başlatınca kiracı, tazminatın kira bedelini aştığı gerekçesiyle itiraz etti. Mahkeme, kiracının tazminattan da kira sınırı kadar sorumlu olduğuna hükmetti. Bu, tazminatın da sınırsız olmadığını gösteren önemli bir detay.

Yönetimin Pratikteki Zorlukları: Tahsilat Süreci

Yöneticiler için en büyük sorun, tahsilatın zaman alması. Bize ulaşan bir vakada, Eskişehir’de 20 dairelik bir sitede yönetici, kiracının 6 aylık aidat borcunu tahsil etmek için 2 yıl uğraştı. Önce ihtarname, sonra icra takibi, derken itiraz ve mahkeme derken süreç uzadı. Bu sürede yönetim, diğer dairelerin huzurunu korumak için borcu geçici olarak ortak giderlerden karşılamak zorunda kaldı. Bu da diğer maliklerin tepkisine yol açtı.

Bir başka yönetici, “Kiracı aidatı ödemeyince biz doğrudan ev sahibine gidiyoruz. Çünkü ev sahibi daha kolay ulaşılabilir ve genelde ödeme yapıyor. Sonra ev sahibi kiracıyla kendi arasında halletsin” dedi. Bu pratik çözüm, birçok yönetim tarafından benimseniyor. Ancak bu, ev sahibinin haksız yere cezalandırıldığı anlamına gelmiyor; sonuçta malik, taşınmazın tüm yükümlülüklerinden birinci derecede sorumlu.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı aidatı ödemezse yönetim doğrudan ev sahibinden isteyebilir mi?

Evet, isteyebilir. KMK madde 22’ye göre malik ve kiracı müştereken ve müteselsilen sorumlu. Yönetim, tahsilde tekerrür olmamak şartıyla istediği tarafa başvurabilir. Yani ev sahibi “Kiracı ödesin” diyerek sıyrılamaz.

Kira sözleşmesinde “Kiracı tüm giderlerden sorumludur” yazılı. Bu, yönetimi bağlar mı?

Bağlamaz. Bu sözleşme sadece kiracı ile malik arasında geçerlidir. Yönetim, sözleşmeye taraf değildir. Dolayısıyla yönetim yine ev sahibine gidebilir, sonra ev sahibi kendi içinde kiracıya rücu edebilir.

Kiracının aidat borcunu tahsil etmek için apartman yönetimi ne kadar sürede harekete geçmeli?

Net bir süre sınırı yoktur. Ancak gecikme tazminatı (aylık yüzde 5) borçu şişireceği için en kısa sürede icra takibi başlatmak akıllıca olur. Bize ulaşan bir vakada yönetim 4 ay bekledi, borç iki katına çıktı.

Kiracı ödeme yapmazsa ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Evet, TBK madde 315 uyarınca 30 günlük ihtarname çekilerek ve arabuluculuk süreci tamamlanarak tahliye davası açılabilir. Yargıtay, aidat borcunu ödememenin tahliye sebebi olduğunu onaylamıştır.

Gecikme tazminatı kiracı için de geçerli mi?

Evet, ancak kiracının sorumluluğu kira bedeli ile sınırlı olduğu için gecikme tazminatı da bu sınıra tabidir. Yani kiracı, kira bedelini aşan bir tazminattan sorumlu tutulamaz.

Bu soruların hepsi aynı noktaya çıkıyor: Borç biriktiğinde en hızlı tahsilat yoluna gitmek. Aidat borcunu ödemeyen kiracı veya ev sahibi arasında bir tercih yapmak zorunda kalan yönetimler, yasanın kendilerine verdiği geniş yetkiyi kullanarak en hızlı tahsilat yoluna gitmeli. Kiracılar ve malikler ise bu sorumluluğu bilerek hareket etmeli, sözleşmelerini ve yasal yükümlülüklerini göz ardı etmemeli. Bir apartman yöneticisi ne demişti: “Aidat bir apartmanın kalbidir; bu kalp durduğunda tüm bina zarar görür.” O yüzden, borcun nereye gittiğini bilmek herkesin işine gelir.