Apartman altında lokanta açmak: Yasal prosedürler ve malik hakları

Kokular, Gürültü ve Yönetim Planı: Bodrum Katında Lokanta Açmak İsteyen Malik Ne Yapmalı?

Bir yaz akşamıydı. Platformumuza gelen bir destek talebinde, İzmir'deki bir apartman yöneticisi şöyle yazıyordu: “Alt kattaki daire sahibi, dükkanını kiraya vermiş. Yeni kiracı kebapçı açacakmış. Diğer malikler isyan halinde. Biz ne yapacağız?” İşte bu soru, aslında Türkiye'deki neredeyse her apartmanda bir kere de olsa akla düşen bir meseleyi özetliyor: apartman altında lokanta açmak mümkün mü, hangi şartlarla mümkün, durdurulamaz mı? Destek ekibimize gelen sorular arasında bu konu başı çekiyor. Çünkü lokanta dediğinizde akla sadece yemek kokusu değil; yoğun baca, gece yarısına sarkan müzik, artan haşere ilaçlaması ve en önemlisi, binanın ortak kullanım alanlarındaki yıpranma geliyor. Peki hukuk bu noktada ne diyor? Kat Mülkiyeti Kanunu ve ardından gelen içtihatlar, bu tür işyerlerini “rahatsızlık veren” faaliyet olarak tanımlıyor. Ancak bu konuda yapılacak ilk hamle, yönetim planına bakmak. Bazı apartmanların yönetim planı 1980'lerde yazılmış ve “dükkan” ibaresi altında her türlü ticarete izin vermiş olabilir. Neyse, konuya dönelim. Yönetim planında lokanta, kebapçı, pastane gibi “gıda üretimi ve satışı” açıkça yasaklanmışsa işiniz kolay. Ama yasak değilse bile, iş burada bitmiyor. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24, kat malikine, anataşınmazın “genel görünümünü bozacak, sükun ve huzurunu kaçıracak” faaliyetlerden kaçınma yükümlülüğü getiriyor. Yani kağıt üzerinde “dükkan” yazsa bile, alt kata lokanta giren herkes kabus görebilir.

Oybirliği Gerekmez mi? İşte Karışan Nokta

Çoğu yönetici, apartman altında lokanta açmak için tüm maliklerin oybirliği gerektiğini düşünür. Oysa durum biraz daha farklı. Eğer binanın zaten bir işyeri bölümü varsa ve ana sözleşmede (yönetim planı) “her türlü ticari faaliyet” serbest bırakılmışsa, bağımsız bölüm maliki sadece mühür vurup kepenk açar sanıyor. Bir anekdotla açıklayayım: Bize ulaşan bir vakada, Ankara’daki bir apartmanın yönetim kuruluna seçilen bir kat maliki, “Alt kat lokanta olacak, çaresi nedir?” diye soruyordu. Soruşturduğumuzda, yeni yapılan apartmanın yönetim planında ilgili maddenin “Dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerde; kafe, restoran ve benzeri işletmeler açılabilir” yazdığını gördük. İşte o zaman çare tükenmiyor, sadece yöntem değişiyor: Yönetim planının değiştirilmesi gerekiyor. Bu noktada önemli bir rakam var: Yönetim planı değişikliği için tüm kat maliklerinin 4/5’inin onayı ve buna ek olarak her bağımsız bölümün payına düşen arsa payının 4/5’inin rızası şart. Bu, kelimenin tam anlamıyla “oy çokluğu” ile yapılamaz. Apartman altında lokanta açmak isteyen biri, eğer yönetim planında izin yoksa, bu oranı sağlayıp tadil yapabilir. Ama sağlayamazsa mahkeme yolu uzun. Bu konuda yaşanmış bir başka örnek de İstanbul Kadıköy'de yaşandı. 2021 yılında bir apartmanın zemin katındaki dükkan sahibi, yönetim planında "çay ocağı" olarak kayıtlı olan bölümü, hiçbir izin almadan lüks bir restorana dönüştürdü. Üst kattaki emekli bir çift, her akşam saat 22.00'den sonra başlayan müzik sesi ve yoğun yemek kokusu nedeniyle uyuyamaz hale geldi. Çift, önce apartman yöneticisine başvurdu, ardından belediyeye şikayette bulundu. Belediye ekipleri yaptığı denetimde işletmenin ruhsatında "çay ocağı" yazdığını, ancak fiilen restoran olarak çalıştığını tespit etti. Bunun üzerine işletmeye para cezası kesildi ve 30 gün süre verildi. Ancak işletme sahibi bu süreyi uzatma davası açarak işi sürüncemede bırakmaya çalıştı. Nihayetinde mahkeme, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24 kapsamında "sükun ve huzuru ihlal" gerekçesiyle işletmenin faaliyetinin durdurulmasına karar verdi. Bu dava süreci tam 14 ay sürdü ve emekli çift bu süre zarfında büyük bir psikolojik ve maddi yük altına girdi.

Durum	Gereken Çoğunluk	Kanun Dayanağı
Yönetim planında lokanta yasağı var	Malik tamamen engelleyebilir	KMK m. 24 + Yönetim Planı maddesi
Yönetim planında “dükkan” yazıyor, detay yok	Diğer malikler rahatsızlık durumunda dava açar	KMK m. 24 (sükun ve huzur ihlali)
Yönetim planında açık izin var	Değişiklik için 4/5 oy gerekir	KMK m. 28

Koku, Gürültü ve Baca: Süreç Durdurulamaz Değil

Lokanta açmak isteyen malik, her zaman yönetim planını kopya kağıdı gibi önüne koyar. “Burada yazıyor, açabilirim” der. Ama iş uygulamaya gelince, baca filtresiz çalışır, yoğun koku dairelere yayılır, gece saat 23:00’te garsonlar bahçede sigara içer. İşte tam bu noktada, 2023 yılında Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kararları net: Yönetim planında izin olsa bile, fiili rahatsızlık varsa diğer maliklerin “el atmanın önlenmesi” davası açma hakkı var. Bize ulaşan bir vakada, bir apartmanın zemin katındaki dükkan sahibi, yönetim kurulundan yazılı izin almış. “Çay ocağı açacağım” demiş. Açılıştan üç yıl sonra mı? Hayır, tam 3 ay sonra apartmanın birinci katındaki emekli bir öğretmen, otuza yakın şikayet dilekçesi yazdı. İlçe Sağlık Müdürlüğü’ne, Zabıta’ya, belediyeye. Kokudan değil, gelen haşere ilaçlaması sonrası evdeki kedi rahatsız oldu diye. Bu noktada zabıta, ruhsatta “çay ocağı” yazdığı için müdahale edemedi. Sonuçta dava açıldı, bilirkişi raporunda baca yüksekliğinin yetersiz olduğu belirlendi. Yargıtay, yönetim planında izin olsa dahi “tehlikeli ve rahatsız edici” faaliyete karar verdi. Yani süreç, sandığınızdan daha durdurulabilir.

Ruhsat ve Diğer Engeller: Belediyenin Kapısına Dayanmak

Bir iş yeri açmak için en az iki tane ruhsata benzer belge gerekir: İş yeri açma ve çalışma ruhsatı ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden hava kirliliği değerlendirme belgesi. Ancak pek çok yönetici, apartman altında lokanta açmak için imar planındaki o bölümün “ticaret alanı” olarak belirlenmesi gerektiğini atlıyor. 2022 yılının sonunda, Antalya’daki bir site yöneticisi platformumuza şu notu düştü: “Yönetim planı karışık, 15 yıl önceki tadilat noter onaylı değil. Şimdi maliklerden biri dükkanını kebapçıya kiraya verdi. Nasıl engelleriz?” Cevap basit: İlk iş, yönetim planının güncel halini çıkartmak. Ardından belediyeden ruhsat iptali için başvuru. Belediye, eğer yönetim planında rahatsız edici faaliyetler yasaklanmışsa, ruhsatı iptal edebiliyor. Üstelik 4207 sayılı Tütün Ürünlerinin Zararlarının Önlenmesi Hakkında Kanun, kapalı alanlarda sigara içme yasağı getiriyor. Lokanta bu yasağı ihlal ediyorsa ceza işlemi başlıyor, ama bu ceza Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan değil, Kabahatler Kanunu’ndan geliyor. Tutar yıllık yeniden değerleme oranına göre değişir, kanunda sabit bir rakam yok. Bu noktada Net Yönetim kullanarak, apartmanınızın güncel yönetim planını, karar defterini ve toplantı tutanaklarını dijital ortamda arşivleyebilirsiniz. Belediyeye veya mahkemeye sunmanız gereken belgeyi beş dakikada hazırlayabilirsiniz.

Somut Adımlar: Ne Yapmalıyım?

Diyelim ki, binanızın bodrum katında lokanta açıldı, kokular dairenize kadar geliyor. İz sırası şöyle olabilir: Öncelikle tutanak tutun. Bize ulaşan başka bir vakada, yönetici koku için her gün cep telefonuyla video çekmiş, not almış, hatta bir hafta boyunca saat başı evinin penceresinden fotoğraflamış. Bu delilleri mahkemeye sunan taraf, hızlı sonuç almış. Ardından İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’ne veya Zabıta’ya şikayette bulunun. Özellikle baca filtresi takılı değilse, Çevre Kanunu’na aykırılık bu olur. Eğer yönetim kurulu olarak karar almak isterseniz, aşağıdaki tabloyu toplantıda okutabilirsiniz. Konuyu Net Yönetim'in özellikler sayfasında anlattığım gibi, toplantıyı çevrimiçi yapmak bile mümkün.

Mahkeme Yolu Uzun Ama Etkili

Kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 uyarınca, diğer maliklerin veya yöneticinin yaptığı işlemlere karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Ancak bu bir süreç ister. Geçici tedbir için dava açarken bilirkişi raporu şart. Bir malik, kendi cebinden 5.000-15.000 TL arasında bilirkişi ücreti ödemiş olabilir. Bu bazen caydırıcı olabiliyor. Ama bir taraftan da “eve yemek kokusu geliyor, hasta oluyorum”, deyip davayı kazanan malik gördük. İşte bu.

Hangi Tür Lokantalarda Daha Çok Sorun Çıkar?

Kebapçı vs. dönerci vs. pastane. Kebapçıda yağ ve et kokusu daha yoğun. Dönerci de benzer. Pastane ve fırında un tozu ve karbon monoksit var ama genelde havalandırma daha etkili çalıştırılıyor. Ayrıca hukuki yönden fark yok; ama fiili rahatsızlık kebapçıda çok daha fazla. O nedenle apartman altında lokanta açmak dendiğinde, akla gelen ilk işletme tipi kebapçı ya da ocakbaşı oluyor. Bir başka dikkat çekici vaka da Bursa'da yaşandı. 2023 yılında bir apartmanın zemin katında açılan "ev yemekleri" konseptli bir lokanta, ilk başta masum görünüyordu. Ancak zamanla işletme büyüdü ve menüye kızartmalar, ızgaralar eklendi. Apartman sakinleri özellikle yaz aylarında açık pencerelerden gelen yoğun yağ kokusundan şikayetçi oldu. Yapılan ölçümlerde, baca filtresinin periyodik bakımının yapılmadığı ve partikül madde salınımının sınır değerlerin üç katı olduğu tespit edildi. Belediye, Çevre Kanunu'na aykırılık nedeniyle işletmeye 42.000 TL idari para cezası kesti ve 15 gün içinde filtre sistemini yenilemesini istedi. İşletme sahibi bu karara itiraz etti ancak mahkeme itirazı reddetti. Bu örnek, apartman altında lokanta açmanın sadece komşu huzuru değil, aynı zamanda çevre sağlığı açısından da ciddi sonuçları olabileceğini gösteriyor.

Yönetim Planı Kayıp mı?

Bu yazıyı okuyan biri olarak aklınıza şu takılabilir: “Peki benim yönetim planım yok veya kayıp.” O zaman işler biraz karmaşık. Kayıp yönetim planı, belediyeden veya tapu müdürlüğünden temin edilebilir. Tapu müdürlüğünde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilirken yönetim planı tapu kütüğüne şerh edilir. Yani aslında hiçbir şey kayıp değil. Erişim sorunu varsa Net Yönetim ile belgeleri dijitale taşıyabilirsiniz. Bütün bunlara rağmen, bazen mahkeme kararları bile kokuyu tamamen yok etmez. Komşular anlaşamaz, kavga eder. O yüzden pratikteki en gerçekçi çözüm, yönetim planını değiştirip ilgili maddeye “gıda üretim ve satışı yasaktır” ibaresini net bir şekilde koydurmaktır. Bunun için de aidat takip programı ile toplantıya katılım oranlarını artırabilir, 4/5 oy oranını yakalamaya çalışabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Apartman altında lokanta açmak için kat maliklerinin tümünün onayı şart mı?

Hayır, şart değil. Eğer yönetim planında herhangi bir sınırlama yoksa tek başına açılabilir. Ancak rahatsızlık veriyorsa diğer malikler “el atmanın önlenmesi” davası açabilir ve mahkeme faaliyeti durdurabilir.

Kokudan rahatsız olan bir malik nereye şikayette bulunmalı?

İlk adres İlçe Sağlık Müdürlüğü veya Zabıta Müdürlüğü’dür. Baca filtresi olup olmadığı denetlenir. Ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne hava kirliliği bildirimi yapılabilir.

Yönetim planı değişikliği için kaç malikin rızası gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28’e göre tüm maliklerin sayı ve arsa payı bakımından 4/5’inin onayı zorunludur. 2/3 gibi bir çoğunluk yeterli değildir.