Apartmanda Kapı Önüne Bırakılan Ayakkabı ve Terlikler: Hukuki Çözüm

“Komşum Kapı Önüne Ayakkabı Koyuyor, Ne Yapabilirim?”

Bakın şunu söyleyeyim: Bize ulaşan soruların başında şu var: “Apartman koridorunda komşumun kapı önüne bıraktığı ayakkabılar yüzünden geçemiyorum. Özellikle akşamları çocuk arabasıyla zorlanıyorum. Bunun bir çözümü var mı?”

Bu soru, aslında sadece bir “geçiş sorunu” değil. Apartmanda kapı önüne bırakılan ayakkabı ve terlikler, binalarda en sık karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri. Peki hukuk ne diyor bu konuda? Net Yönetim olarak destek ekibimize gelen yüzlerce vakadan derlediğimiz deneyimleri aktaralım.

Ortak Alan Nedir, Ne Değildir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi net: Koridorlar, sahanlıklar, merdivenler ve asansör önleri ortak alandır. Başka bir deyişle, bu alanlar kimsenin özel kullanımına ait değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4’e göre bu alanlar tüm maliklerin ortak kullanımına açıktır.

Bize ulaşan bir vakada, bir sitede yönetici şöyle anlatmıştı: “Bir malik 15 çift ayakkabıyı koridora dizmişti, yangın çıkış yolunu bile kapatıyordu. İhtar çektik ama ‘evimin önü, benim alanım’ diye diretti.” İşte tam burada KMK Madde 18 devreye giriyor. Bu madde, kat maliklerinin ortak alanları kullanırken birbirini rahatsız etmemesini şart koşar.

İstanbul'un yoğun bir semtinde başka bir olay oldu. Üst kattaki malik, kapısının önüne sadece ayakkabı değil, eski bir sandalye ve birkaç saksı bitki koymuştu. Koridor dardı. Bu eşyalar yangın tahliyesini ve temizlik yapılmasını engelliyordu. Yönetici önce sözlü uyarıda bulundu. Sonuç alamayınca yazılı ihtar çekti. Malik direndi: “Burası benim dairemin önü, istediğimi koyarım.” Bunun üzerine yönetici kat malikleri kurulunu topladı. Oy çokluğuyla, ortak alanlara eşya bırakılmasını yasaklayan bir karar aldırdı. Kararın ardından malik, ayakkabıları ve diğer eşyaları kaldırmak zorunda kaldı. Bu örnek, bireysel çözüm bulunamadığında yönetim kurulu kararının ne kadar etkili olabileceğini gösteriyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi, yönetim kuruluna ortak alanların düzenli kullanımı için karar alma yetkisi verir. Bu maddeye dayanarak alınan kararlar tüm malikler için bağlayıcıdır. Uymayanlara yaptırım uygulanabilir.

Kaç Çift Ayakkabı Sorun Olur? Sınır Nedir?

Aslında sorun sayıdan önce kullanım şekliyle ilgili. Bir çift terlikle iki bot arasında hukuki fark var mı? Yargıtay'ın bu konuda verdiği kararlar var. Yargıtay, kapı önüne bırakılan ayakkabılığın kaldırılmasına hükmetmiş. Yani sadece birkaç terlik değil, ayakkabılık gibi sabit eşyalar da ortak alanı işgal ettiği için kaldırılabiliyor.

Bu arada şunu da söyleyeyim: Bazı sitelerde yönetim planında “her malik kapı önüne bir ayakkabılık koyabilir” ibaresi oluyor. Ama bu, kanuna aykırıysa geçersiz sayılır. Neyse, konuya dönelim.

Pratikte durum şöyle: Emin değilim ama bir çift ayakkabı bile diğer maliklerin geçişini engelliyorsa sorun teşkil ediyor. Bize ulaşan bir vakada tekerlekli sandalye kullanan bir malik, komşusunun koridora bıraktığı 4 çift ayakkabı yüzünden evinden çıkamaz hale gelmişti. Bu, sadece bir rahatsızlık değil, aynı zamanda erişim hakkı ihlaliydi.

Ankara'da da çarpıcı bir örnek yaşandı. Zemin kattaki bir malik, kapısının önüne sadece ayakkabı değil, bir kitaplık ve birkaç kutu yerleştirmişti. Koridor dardı. Acil bir durumda tahliye neredeyse imkansız hale geliyordu. Diğer malikler şikayet edince yönetim önce ihtar çekti. Ardından konuyu mahkemeye taşıdı. Mahkeme, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4 ve Madde 18'e atıfta bulunarak tüm eşyaların kaldırılmasına hükmetti. Bu karar, ortak alana konan her türlü eşyanın kanun kapsamında işgal sayılabileceğini ortaya koyuyor.

Bursa'da yaşanan bir başka olayda ise bir malik, kapı önüne sadece ayakkabı değil, aynı zamanda bir çocuk bisikleti ve birkaç oyuncak koymuştu. Koridor o kadar dardı ki, komşular yan yana yürüyemiyordu. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4 kapsamında ortak alanın kullanımını düzenleyen bir yönetim kurulu kararı aldı. Kararda, koridorlara herhangi bir eşya bırakılmasının yasak olduğu ve uymayanlara aidatın iki katı ceza uygulanacağı belirtildi. Malik önce karara itiraz etti, ancak noter ihtarı ve ardından gelen dava tehdidiyle eşyalarını topladı. Bu örnek, yönetim kurulu kararlarının ne kadar etkili olabileceğini gösteriyor.

Kiracı da Sorumlu mu?

Bize sorulan bir diğer soru da bu. “Kiracı ayakkabıları kapı önüne koyuyor, kendisiyle konuşamıyorum, ev sahibine mi gideyim?”

Evet. KMK'ya göre kiracılar da kat malikleri gibi ortak alan kullanım kurallarına uymak zorunda. Üstelik bağımsız bölüm maliki, kiracısıyla birlikte müteselsilen sorumludur. Yani ev sahibi, kiracısının bu hareketinden doğan zararlardan da sorumlu tutulabilir.

Destek ekibimize gelen bir vakada yönetici, 3 kez uyarıya rağmen kiracı ayakkabılarını kaldırmayınca doğrudan ev sahibine ihtarname göndermişti. 1 hafta içinde sorun çözüldü. Çünkü ev sahibi, kiracısına “ya eşyalarını topla ya da çık” demişti. İşte bu.

Antalya'da bir sitedeki olay da bunu doğruluyor. Bir kiracı, kapısının önüne sürekli 5-6 çift ayakkabı ve bir halı paspası koyuyordu. Diğer malikler, özellikle yaşlı bir çift, bu yüzden koridorda zorlukla yürüyebiliyordu. Yönetim, kiracıya sözlü ve yazılı uyarılarda bulundu. Sonuç alamadı. Bunun üzerine ev sahibine noter aracılığıyla bir ihtarname gönderildi. İhtarnamede, kiracının ortak alanı işgal ettiği ve bu durumun Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 18'e aykırı olduğu belirtildi. Ev sahibi, kiracısına 7 gün süre verdi ve kiracı eşyalarını kaldırmak zorunda kaldı. Bu örnek, kiracıların da kurallara uyması gerektiğini ve ev sahibinin bu süreçte ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.

Ankara'da bir başka vakada ise kiracı, kapı önüne sadece ayakkabı değil, aynı zamanda bir ayakkabı boyama seti ve birkaç kutu koymuştu. Koridor o kadar doluydu ki, yangın anında kaçış neredeyse imkansızdı. Yönetim, önce kiracıya yazılı ihtar çekti. Kiracı ihtarı dikkate almayınca, yönetici doğrudan ev sahibine dava açma tehdidinde bulundu. Ev sahibi, kiracısına 24 saat içinde eşyaları toplaması için süre verdi. Kiracı eşyaları topladı ve bir daha böyle bir sorun yaşanmadı. Bu, yönetimin kararlılığının ve hukuki sürecin ne kadar etkili olabileceğini gösteriyor.

İzlemeniz Gereken Adımlar Neler?

Diyelim ki karşılaştınız. Önce ne yapacaksınız?

Komşunuzla konuşun. Kulağa basit geliyor. Ama bize gelen vakaların neredeyse yarısı burada çözülüyor. “Farkında mısınız, çocuk arabası geçemiyor” gibi bir cümle bile işe yarayabilir. Çünkü bazen insanlar farkında olmadan yapıyor bunu.

Konuşma işe yaramazsa yönetime veya yöneticiye bildirin. Bina yönetimi, KMK Madde 18’e dayanarak ihtar çekebilir. Yazılı olarak yapılan bu ihtar, hukuki sürecin başlangıcıdır. Net Yönetim gibi bir apartman yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu ihtarları sistem üzerinden kaydedip takip edebilirsiniz. Hatta aidat takip programı modülü sayesinde, ceza yaptırımı uygulamak isterseniz, bunu da sistematik olarak yönetebilirsiniz.

En son çare ise dava. Ancak bu yol genellikle uzun ve yorucu. Bize ulaşan bir vakada yönetici, “2 yıldır mahkeme süreci devam ediyor, sonuç alana kadar sinirler harap” demişti.

Unutmayın: Apartmanda kapı önüne bırakılan ayakkabı ve terlikler sadece bir düzensizlik değil, aynı zamanda hukuki bir sorundur. Ama iyi haber: Çoğu zaman medeni bir iletişimle çözülüyor. Yeter ki doğru adımları bilin.

Süreci somutlaştırmak için bir örnek daha verelim. İzmir'de bir apartmanda iki komşu arasında uzun süredir devam eden bir anlaşmazlık vardı. Alt kattaki malik, üst kattakinin kapı önüne bıraktığı ayakkabıların koridoru daralttığını söylüyordu. Özellikle akşamları karanlıkta takılıp düşme riski vardı. Üst kattaki malik ise “Ben sadece 2 çift terlik bırakıyorum, sorun yok” diyordu. Alt kattaki malik önce nazikçe konuşmayı denedi. Sonuç alamayınca yöneticiye başvurdu. Yönetici, her iki tarafı da dinledi. Ardından ortak alan kullanımıyla ilgili bir toplantı düzenledi. Toplantıda koridorun genişliği ölçüldü. 2 çift terliğin bile geçişi engellediği tespit edildi. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4 ve Madde 18'i hatırlatarak üst kattaki malike bir yazılı ihtar gönderdi. İhtarın ardından üst kattaki malik terliklerini içeri aldı. Sorun çözüldü. Bu örnek, doğru adımlar izlendiğinde ve yönetim devreye girdiğinde çoğu sorunun mahkemeye gitmeden çözülebileceğini gösteriyor.

Bir arkadaşımın başına geleni de anlatayım. Onun binasında koridora ayakkabı koyan bir komşu vardı. Arkadaşım bir gün kapıyı çaldı, elinde bir paket çikolata ile gitti. “Beni rahatsız etmiyor da, yaşlı teyze takılıp düşecek diye korkuyorum” dedi. Komşu önce bozuldu, sonra ayakkabıları aldı. Bazen tatlı bir dille söylenen bir şey, ihtarnameden daha hızlı çözüm getiriyor.

Sık Sorulan Sorular

Komşum kapı önüne ayakkabı koyarsa direkt ceza kesebilir miyim?
Hayır. Doğrudan ceza kesemezsiniz. Önce yazılı ihtar çekmek, ardından yönetim kararı almak gerekir. Ceza miktarı ise yönetim planında belirtilir. Genelde aidatın birkaç katı olarak belirlenir.

Ayakkabılık ortak alanı işgal ediyor mu hukuken?
Evet, Yargıtay kararlarına göre kapı önüne konan ayakkabılık ortak alan işgali sayılır ve kaldırılması istenebilir. Sadece birkaç ayakkabı değil, ayakkabılık gibi sabit eşyalar da bu kapsamda. Yargıtay'ın 2018 yılında verdiği bir kararda kapı önüne konan ayakkabılığın kaldırılmasına hükmedilmiş. Bu karar emsal teşkil etmiştir.

Bu konuda alınmış bir yönetim kurulu kararımız yok, ne yapmalıyım?
Yönetim planınızda ortak alan kullanımıyla ilgili madde yoksa kat malikleri kurulunda karar almanız gerekir. Çoğunlukla bu kararı alabilirsiniz. Net Yönetim yazılımı üzerinden toplantı düzenleyip oylamayı kolayca yapabilirsiniz. Ayrıca, alınan kararların tüm malikler ve kiracılar için bağlayıcı olduğunu unutmayın.

Yangın yönetmeliği bu konuda ne diyor?
Yangın yönetmeliği, ortak alanlara hiçbir eşya konulamayacağını açıkça belirtir. Koridorlar yangın anında kaçış yolu olarak kullanılır. Bu nedenle bir çift ayakkabı bile yangın yönetmeliğine aykırı olabilir. Üstelik idari para cezasına yol açabilir. Bu konuda belediyenin itfaiye müdürlüğüne şikayette bulunabilirsiniz.