Karar Defteri Nedir? | Apartman ve Site Yönetiminde Oy Birliği & Oy Çokluğu

Giriş

Karar defteri nedir sorusu, apartman ve site yönetiminde en çok merak edilen konulardan biridir. Yönetim planı, kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri, alınacak kararların geçerliliği bu defter üzerinden resmileşir. Bu yazımızda, karar defterinin nasıl tutulduğunu, hangi kararların oy birliği ya da oy çokluğu ile alınabileceğini ve kararların nasıl geçersiz kılınabileceğini tüm detaylarıyla ele alıyoruz.

Karar Defteri Nedir?

Karar defteri, apartman veya site yönetiminde alınan kararların resmi olarak kaydedildiği defterdir. Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, alınan tüm kararların bu deftere yazılması zorunludur. Karar defteri sayesinde, geçmişte alınan kararlar belgelenir ve gerektiğinde mahkemeler veya ilgili kurumlar önünde delil olarak kullanılabilir.

Karar Defterine Hangi Konular Yazılabilir?

Karar defteri içerisine apartman ve site yönetimiyle ilgili şu konular yazılabilir:

• Aidat miktarlarının belirlenmesi
• Ortak alanların bakımı ve onarımı
• Asansör, otopark, güvenlik gibi hizmetlerin yönetimi
• Yönetici seçimi ve görev süresi
• Ortak giderlerin paylaşım esasları
• Kat malikleri kurulunun aldığı diğer kararlar

Oy Birliği ve Oy Çokluğu Nedir?

• Oy birliği: Tüm kat maliklerinin onayıyla alınan karardır. Yani herkesin “evet” demesi gerekir.
• Oy çokluğu: Kat maliklerinin yarısından fazlasının onayıyla alınan karardır.

Hangi Konular Oy Çokluğu ile Alınabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aşağıdaki konular oy çokluğu ile karara bağlanabilir:

• Yönetici seçimi
• Ortak giderlerin belirlenmesi
• Küçük bakım ve onarım kararları
• Bütçe hazırlanması

Hangi Konular Oy Birliği ile Alınabilir?

Oy birliği gerektiren kararlar ise şunlardır:

• Kat mülkiyeti planında değişiklik yapılması
• Bağımsız bölümlerin amacı dışında kullanılması
• Çatıya veya ortak alanlara yeni inşaat eklenmesi
• Ortak alanların satılması ya da kiralanması

Karar Defteri Nereden Alınır?

Karar defteri, noterden tasdikli olarak temin edilmelidir. Noter onayı olmadan alınan defterler geçerli sayılmaz. Yönetim değişse bile karar defteri kaldığı yerden devam ettirilir.

Kararların Geçersiz Kılınması

Karar defterine yazılan bir karar, hukuka aykırıysa veya kanuna karşı ise kat malikleri tarafından mahkemeye başvurarak iptal ettirilebilir. Bunun dışında oy çokluğu ile alınmış ama oy birliği gerektiren konular da geçersiz sayılır.

Karar Defterine Yazmayan Kurallar Uygulanabilir mi?

Hayır. Karar defterine işlenmeyen kararların resmiyeti yoktur. Uygulama yapılabilmesi için mutlaka deftere yazılmış ve toplantıda kabul edilmiş olması gerekir.

Oy Birliği ile Alınan Kararların Sınırı Var mıdır?

Evet, oy birliği ile alınacak kararlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmiştir. Tüm konular oy birliğiyle alınamaz; sadece kanunun açıkça öngördüğü durumlarda oy birliği zorunludur.

Sonuç

Karar defteri nedir sorusunun cevabı, apartman ve site yönetiminin bel kemiğini oluşturur. Doğru tutulan bir karar defteri hem hukuki güvence sağlar hem de kat malikleri arasında şeffaflığı artırır. Oy çokluğu ve oy birliği arasındaki farkı bilmek, hangi konularda nasıl karar alınacağını netleştirir. Bu nedenle, apartman ve site yönetiminde karar defterinin düzenli tutulması büyük önem taşır.

Mevzuatı okumak için buraya tıklayabilirsiniz.

Net yönetim site ve apartman yönetici programını ücretsiz kullanmak için buraya tıklayabilirsiniz.

Karar Defteri Tutarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Karar defteri tutarken bazı noktalara özen göstermek, ileride yaşanabilecek hukuki sorunları önler. İşte dikkat edilmesi gerekenler:

• Toplantı tarihi, saati ve katılımcılar eksiksiz yazılmalı
• Kararlar net ve anlaşılır şekilde ifade edilmeli
• Oy birliği veya oy çokluğu durumu mutlaka belirtilmeli
• Kararın altına tüm katılımcıların imzası alınmalı
• Defter sayfaları numaralandırılmış olmalı ve hiçbir sayfa koparılmamalı

Karar Defteri Tutma Süreci: Adım Adım

Karar defterinin doğru şekilde tutulması için şu adımlar izlenmelidir:

1. Toplantı öncesinde gündem maddeleri hazırlanır ve kat maliklerine duyurulur
2. Toplantıda alınan her karar madde madde yazılır
3. Kararın oy birliği mi yoksa oy çokluğu mu ile alındığı belirtilir
4. Karar metni tüm katılımcılar tarafından okunur ve onaylanır
5. Toplantıya katılanların imzaları alınır
6. Defter noter onaylı değilse, yeni bir defter noterden tasdik ettirilir

Karar Defteri ile İlgili Sık Yapılan Hatalar

Karar Defteri ve Dijitalleşme

2026 yılı itibarıyla apartman ve site yönetimlerinde dijital karar defteri uygulamaları yaygınlaşmaktadır. Ancak yasal olarak geçerli olması için:

• Dijital imza kullanılmalı
• Kayıtlar değiştirilemez formatta saklanmalı
• Yedekleme sistemleri bulunmalı
• Gerektiğinde basılı çıktı alınabilmeli

Dijital karar defteri kullanacak yönetimlerin önce kat malikleri kurulundan bu yönteme geçiş için karar alması gerekir.

İlgili Yazılar

• Site ve Apartmanlarda Otopark Yönetmeliği : 2025
• Apartman ve Site Kuralları : 2025
• Apartman Altı Dükkan Yönetmeliği : 2024

Sık Sorulan Sorular

Karar defteri nedir ve neden önemlidir?

Karar defteri, apartman veya site yönetiminde alınan tüm kararların resmi olarak kaydedildiği bir tutanaktır. 2026 yılında yasal geçerliliği olan bu belge, yönetimle ilgili anlaşmazlıklarda kanıt niteliği taşır.

Oy birliği ve oy çokluğu arasındaki fark nedir?

Oy birliği, bir kararın tüm kat maliklerinin onayıyla alınmasıdır. Oy çokluğu ise belirli bir çoğunluğun (genellikle 2/3) onayıyla karar alınmasıdır. 2026 mevzuatına göre önemli konular (tadilat, ortak alan değişiklikleri) oy birliği gerektirir.

Karar defterine nasıl itiraz edebilirim?

Karar defterine 15 gün içinde yazılı itiraz dilekçesiyle başvurmalısınız. 2026 yönetmeliklerine göre itirazlar önce yönetim kurulunda, çözülmezse mahkemede değerlendirilir.