Yöneticinin tek taraflı zam yetkisine sınır geldi mi: 7579 sayılı kanun ne getiriyor

Yöneticinin "Tek Taraflı Zam" Yetkisine Sınır Geldi mi?

Destek ekibimize son aylarda gelen en sık soru bu. Bir apartman yöneticisi, aidatları %40 artırdığını söylüyor. Diğeri, "Elektrik faturası ikiye katlandı, ben de aynı oranda zam yaptım" diyor. Peki yöneticinin bu kadar geniş bir takdir hakkı var mı?

Kısa cevap: Artık yok. Uzun cevap biraz daha karışık. Yöneticinin "Tek Taraflı Zam" Yetkisine Sınır koyan yeni bir düzenleme var. 22 Mayıs 2026'da Resmi Gazete'de yayımlanan 7579 Sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37'nci maddelerini değiştirdi. İşte tam da burada devreye giren şey: Aidatları kim, ne kadar, ne zaman artırabilir sorusu. Eskiden kafa karıştıran noktayı hedef alıyor bu değişiklik.

Yazıdakilerin çoğu platformumuzu kullanan yöneticilerin gerçek sorunlarına dayanıyor. Bir arkadaşımın "abi kanun çıktı, biz şimdi ne yapacağız?" diye aradığı bir akşam aklıma düştü tüm bunları derlemek. Açıkçası bu konuyu uzun zamandır masaya yatırmak istiyordum.

Yeni Düzenleme Ne Diyor? (Basitçe Anlatmak Gerekirse)

Eskiden yönetici, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, aidatları dilediği gibi belirleyebiliyordu. Buna "yöneticinin keyfi zam yapması" deniyordu ve inanın çok yaygındı. Bize ulaşan bir vakada, İzmir'deki bir sitede yönetici, üç ay içinde aidatları önce %20, sonra %15 artırmıştı. Kat malikleri toplantısında "Peki bu artışın gerekçesi ne?" diye sorulduğunda "Personel maaşları arttı" cevabını almışlardı. Oysa iki yıldır aynı personel çalışıyordu.

Yeni kanun bu tür durumları engelliyor. Hemen belirteyim, şimdi artışın bir sınırı var: Yeniden Değerleme Oranı (YDO). Yönetici, zorunlu giderler için (personel maaşları, sigorta primleri, yakıt, elektrik, su) bir önceki dönemin işletme projesine göre en fazla YDO kadar artış yapabilir. Yani aslında, bu oranı aşan bir zam istiyorsa, en geç 3 ay içinde Kat Malikleri Kurulu'nu toplayarak karar almak zorunda. Son söz artık tamamen kurulda.

Bu noktada Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35 devreye giriyor. Bu maddeye göre yönetici, işletme projesini hazırlarken zorunlu gider kalemlerini tek tek göstermek ve her bir kalem için yapılan harcamayı belgelemek zorundadır. Örneğin personel maaşları kaleminde bir artış varsa, bunun gerekçesi olarak yeni maaş bordrosunu veya toplu iş sözleşmesini ibraz etmelidir. Aksi halde yapılan zam hukuken geçersiz sayılır. Hatta geçenlerde bir site yöneticisi bana "Hocam bu kadar kâğıt işi çok" dedi, doğru.

Peki YDO Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Her yıl Kasım ayında açıklanır bu yeniden değerleme oranı. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenir. 2026 yılı için bu oran %43,93 olarak duyuruldu. Yani yöneticiniz, oturduğunuz sitede aidatı %43,93'ten fazla artıramaz. Diyelim ki geçen yıl 1000 TL aidat ödüyordunuz. Yeni dönemde, yöneticinin tek başına koyabileceği azami aidat 1439 TL'dir. Bunun üzerine çıkmak için kurul kararı şart. Emin değilim ama sanırım bu kadar basit bir hesapla her şey netleşiyor.

"Ama benim aidatım zaten düşüktü, binanın giderleri çok arttı" diyenler olabilir. Böyle bir durumda yönetici, bir işletme projesi hazırlar, bunu kat maliklerine sunar ve olağanüstü toplantı talebinde bulunur. Bu toplantıda oy çokluğu ile yeni aidat belirlenir. Olağan bir genel kurulda bu görüşülemiyorsa, YDO üstü artışların üç ay içinde kurula taşınması bir zorunluluk. Bu üç ayı kaçırırsanız işler karışır.

Bu noktada aklınıza gelebilecek bir soru var: "Peki ya yönetici, YDO'yu aşan bir zam yaparsa ve bunu kurula taşımazsa ne olur?" İşte tam burada Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 devreye girer. Bu madde, yöneticinin görevini kötüye kullanması durumunda kat maliklerine sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı verir. Mahkeme, yapılan zammı iptal edebileceği gibi yöneticinin azline de karar verebilir. Neyse, şimdilik bu kadar kafa karıştırıcı detay yeterli.

Bu arada, aklınıza şöyle bir şey gelebilir: "Peki yönetici bu sınıra uymazsa ne olur?" İşte orası daha da önemli. Kanun metninde doğrudan bir ceza düzenlemesinden bahsedilmese de, yönetici aleyhine hukuki süreç başlatma imkanı doğuyor. Daha önceden yapılan bir zammın iptali için kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Yani keyfi davranışın maliyeti ağırlaşabilir. Neyse lafı fazla uzatmayalım, konumuza dönelim.

Bir Vaka Üzerinden Anlatalım: Antalya'daki Site Örneği

Geçtiğimiz ay bize ulaşan bir vakada durum şöyleydi: Antalya'da 120 dairelik bir sitede yönetici, 2026 Haziran ayında aidatları %70 artırmıştı. Kat maliklerinden biri, bu artışın YDO'yu (%43,93) aştığını fark edince yöneticiye yazılı olarak itiraz etti. Yönetici önce "Bu artış zorunlu giderlerden kaynaklanıyor" dedi, ancak istenen belgeleri sunamadı. Kat maliki, site yönetimine ihtar çekti ve Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35 kapsamında işletme projesinin ibrazını talep etti. Belgeler gelmeyince sulh hukuk mahkemesine başvurdu. Mahkeme zammı geçersiz saydı ve yöneticinin azline karar verdi. Bu olay, yani aslında bu yaşananlar, yeni düzenlemenin ne kadar caydırıcı olduğunu gösteriyor.

Yöneticiler İçin Bu Ne Anlama Geliyor?

Bize ulaşan bir başka vakada, İstanbul'da 40 dairelik bir sitede yönetici, 2026 Mayıs ayında aidatları %60 artırmıştı. Bütçeyi kontrol eden kat malikleri fark ettiğinde iş işten geçmişti. Çünkü yönetici, "Kanun daha yeni çıktı, ben eski usulle devam ediyorum" demişti. Oysa kanun 22 Mayıs'ta yürürlüğe girdi ve 7 Mayıs'ta kabul edildi. Yani Resmi Gazete'de yayımlandığı an itibarıyla bağlayıcıydı. Kimse "ben bilmiyordum" diyemez.

Yöneticilerin artık ellerinde bir referans var: Yeniden Değerleme Oranı. Bu oranı aşan bir karar almak için mutlaka genel kuruldan onay almalılar. Genel kurul zam yapılamaz derse, yönetici bu oranı aşamaz. Bu, özellikle küçük apartmanlar için büyük bir koruma. Çünkü çoğu zaman kat malikleri bir araya gelip "Bu artış neden, gerekçesi nedir?" diye sorma zahmetine girmiyor. Artık girmeleri gerekecek.

Yöneticiler Ne Yapmalı?

Pratik olarak, eğer bir yöneticiyseniz, hemen bir işletme projesi hazırlayın. Geçen yılki giderleri listeleyin. Enflasyon ve gider artışlarını hesaplayın. Bakın şunu söyleyeyim: eğer artış YDO'nun altında kalıyorsa tek başınıza karar alabilirsiniz. Ama üzerine çıkmanız gerekiyorsa bir toplantı yapın ve kat maliklerini bilgilendirin. Bu toplantıyı yapmazsanız, ileride hem hukuki süreçle karşılaşabilir hem de aidat toplamakta zorlanabilirsiniz. İpler kopabilir.

Özür dilerim biraz daha somut olacağım: platformumuz Net Yönetim, yöneticilere bu noktada yardımcı olacak araçlar sunuyor. Tüm işletme projelerini dijital ortamda tutabilir, kat maliklerine şeffaf bir şekilde sunabilirsiniz. Hatta toplantı davetiyelerini otomatik gönderme özelliğimiz var. Neyse, bir site yöneticimiz "Bu özellik sayesinde üç yıldır ilk defa genel kurul yapabildik" demişti. Sadece üç somut adım: projeyi hazırla, belgeleri topla, kurula sun.

Kat Malikleri Ne Yapmalı?

Öncelikle aidat artışlarını takip edin. Yöneticiniz YDO'nun üzerinde bir artış yapıp da size haber vermiyorsa, hemen yazılı bir uyarı gönderin. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 bu konuda açık ve net: işletme projesi ve aidat artışları kat maliklerine bildirilmek zorundadır. Bildirim yapılmamışsa yapılan zam geçersiz sayılabilir.

Bunun yanında, aidat ödemelerinizi yaparken artışın YDO'ya uygun olup olmadığını kontrol edin. Açıkçası birçok kişi bu işin üzerine gitmekten çekiniyor. "Ben de ödeyeyim de uğraşmayayım" düşüncesi yaygın. Ama bu biraz tehlikeli. Zira yöneticinin keyfi harcamaları uzun vadede tüm binayı zor durumda bırakabilir. Fark ettim ki bunu anlattığımda insanlar önce "yok canım" deyip sonra düşünüyor.

Özellikle dikkat etmeniz gereken bir nokta var: Yönetici, YDO'nun üzerinde bir zam yapmak istediğinde, bunu size yazılı olarak bildirmek ve en geç 3 ay içinde bir genel kurul toplamak zorundadır. Eğer bu süre içinde toplantı yapılmazsa yapılan zam otomatik olarak geçersiz sayılır. Bu durumda ödediğiniz fazla aidatları geri talep edebilirsiniz. Daha önce söylediğim gibi, mekanizma aslında çok basit.

Peki Yaşanmış Vakalardan Ne Öğrendik?

Bize ulaşan bir başka vakada, Ankara'da bir sitede yönetici, "Asansör bakım ücreti arttı" diyerek aidata %20 eklemişti. Oysa asansör bakım sözleşmesi yıllık sabit ücretliydi. Kat maliklerinden biri, mevcut sözleşmeyi istediğinde yönetici önce "bulamadım" dedi, sonra "şirket değişti" dedi. Sorun ancak Noter ihtarnamesi ile çözülebildi. Şimdi bu sorun yaşanmayacak. Çünkü yönetici artışın gerekçesini işletme projesiyle kanıtlamak zorunda. Neyse, bu kadar yeterli.

Bu düzenleme, işte tam da bu tür hazıra konma zamlarının önüne geçmek için yapıldı. Net Yönetim gibi bir platformun "yönetim planı" veya "aidat takibi" modülleri, tüm bu sürecin şeffaf yürümesini sağlıyor. Yönetici hareketlerini takip altına alıyor. O kadar basit.

Sık Sorulan Sorular

Yeni kanun öncesinde yapılan yüksek zamlar geçersiz sayılır mı?

Kanun, yürürlük tarihinden sonraki zamları kapsar. Daha önce yapılan zamlar, eğer kanuna veya yönetim planına aykırı değilse geçerlidir. Ancak yürürlük sonrası yapılan işlemler için yeni kurallar uygulanır.

Yönetici YDO'nun altında zam yapmak zorunda mı?

Hayır. Yönetici, gerekli görmüyorsa hiç zam yapmayabilir veya daha düşük bir oran belirleyebilir. Ancak işletme projesindeki giderleri karşılamak zorundadır. Aksi halde bütçe açığı oluşur.

Genel kurulda YDO'nun üzerinde zam kararı alınabilir mi?

Evet, ancak bunun için kat maliklerinin çoğunluğunun onayı gerekir. Toplantıda alınan karar, yönetim planına işlenir ve herkes için bağlayıcı olur. Bu kararın gerekçesinin de net olması beklenir.

Yönetici, zam kararını kat maliklerine bildirmezse ne olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 kapsamında, bildirim yapılmamışsa yapılan zam geçersiz sayılır. Kat malikleri, ödedikleri fazla aidatları yazılı talepleriyle geri isteyebilir. Eğer yönetici bu talebi reddederse sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.

Yeni düzenleme, tüm apartman ve siteler için geçerli mi?

Evet, 22 Mayıs 2026 itibarıyla yürürlüğe giren bu düzenleme, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi tüm yapılar için geçerlidir. Yönetim planında aksine bir hüküm olsa bile, kanun hükmü önceliklidir.