apartman araç park yeri

Apartman Araç Park Yeri: Kim Nereye Park Edecek?

Destek ekibimize neredeyse her hafta en az bir kere şu soru geliyor: “Apartmandaki park yerlerini kullanma hakkı kime ait?” Cevap sandığınız kadar net değil. Bir apartmanda yaşayan herkesin aracı var ama park yeri sayısı sınırlı. Hele bir de kiracılar, mülk sahipleri ve misafirler devreye girince iş iyice karışıyor. İşte tam bu noktada apartman araç park yeri meselesini masaya yatırmanın tam zamanı.

Bize ulaşan bir vakada, İzmir’de 20 daireli bir sitede yönetim kurulu başkanı olan Murat Bey şöyle bir sorunla karşılaşmıştı: Binanın önündeki 10 araçlık açık otoparka herkes istediği gibi park ediyor, akşam saat 19.00’dan sonra kavga çıkıyordu. Kimse kimseyi dinlemiyor, “Ben kendiminkine park ediyorum, karışma” diye diretiliyordu. Otopark alanı herkese açık mıydı yoksa belirli dairelere tahsisli miydi? Bunu anlamak için önce yönetim planına bakmak gerekiyordu.

Benzer bir durum Ankara Çankaya’da da yaşandı. 40 yıllık bir apartmanda yönetici olan Selma Hanım, “Binanın arkasındaki 5 araçlık alanı yıllardır 3 numaralı daire kullanıyor, ama yeni taşınan malik ‘burası ortak alan’ diye itiraz etti. Kim haklı?” diye bize danıştı. Yönetim planını incelediğimizde, o alanın herhangi bir daireye tahsis edilmediğini, sadece alışkanlıkla kullanıldığını gördük. Çözüm, kat malikleri kurulunda oylama yaparak tahsisli hale getirmek oldu.

Yönetim Planı Ne Diyor? İlk Durak O Olmalı

Bir apartmanda otopark kullanımının kurallarını belirleyen en temel belge yönetim planıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliği taşır. Bu belgede ortak alanların nasıl kullanılacağı, özellikle apartman araç park yeri gibi hassas alanların hangi dairelere veya hangi kurallar çerçevesinde tahsis edileceği yazılıdır.

Burada en yaygın hata şu: Yöneticiler, yönetim planını açıp okumadan “herkes her yere park edebilir” ya da “orası benim daireme ait” gibi yorumlar yapıyor. Oysa yönetim planında açıkça “A blok önü 1-10 numaralı dairelere aittir” gibi bir ibare varsa, iş değişiyor. Bize ulaşan bir vakada bu detayı atlayan yönetici, aylarca gereksiz tartışma yaşamıştı.

Şunu da söyleyeyim: Yönetim planını bulmak bazen imkansız olabiliyor. Eski binalarda tapu sicil müdürlüğünde duran kopya kaybolmuş olabiliyor. O zaman ne yapılacak? Kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla alacağı bir kararla yeni bir düzenleme yapmak mümkün. Ama bu karar, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28'e uygun olarak notere onaylatılıp tapuya işlenmeli. Neyse, konuya dönelim.

Ortak Otopark mı, Tahsisli Park Yeri mi?

İki türlü park alanı düzeni var: Ortak kullanım ve tahsisli. Hangisi daha iyi? Bu tamamen binanın fiziksel yapısına ve kat maliklerinin anlaşmasına bağlı. Aşağıdaki tabloda bu iki sistemi karşılaştırdım.

Bu tabloya baktığınızda “tahsisli sistem daha iyi” diye düşünebilirsiniz. Ama pratikte durum farklı. Bize ulaşan bir vakada, İstanbul Kadıköy'deki 30 yıllık bir apartmanda yönetim, geçmişte “herkes dilediği yere park eder” kararı almış. Yıllar sonra yeni taşınan bir malik, “Burası benim tapumda ortak alan olarak geçiyor, niye tahsis var?” diye itiraz etmiş. Yönetim planında da net bir ifade bulunmadığı için mahkemelik olma noktasına gelmişler. Çözüm, bir avukat yardımıyla noter onaylı bir tadilat yapmaktı, ama bu da altı ay sürdü.

Bir başka örnek de Bursa'dan geldi. 8 daireli tarihi bir apartmanda otopark sorunu yoktu çünkü her dairenin garajı vardı. Ama kiracılardan biri garajını kullanmak yerine apartman önüne park edince, diğer malikler “Bu alan ortak, neden işgal ediyorsun?” diye şikayet etti. Yönetim planında garajların bağımsız bölüm olduğu yazılıydı, ama ön alanın statüsü belirsizdi. Kat malikleri kurulunda alınan kararla ön alan misafir parkına dönüştürüldü.

Apartman araç park yeri konusunda akılda kalması gereken en önemli şey: Her karar yönetim planına uygun olmak zorunda. Aksi halde alınan kararlar geçersiz sayılabiliyor.

Kiracılar Aracını Nereye Park Edecek?

Bir diğer çetrefilli mesele: Kiracıların otopark kullanma hakkı. Kira sözleşmesinde aksi belirtilmemişse, kiracı da tıpkı malik gibi ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinde, kiracının hak ve yükümlülüklerinin malikle birlikte devam ettiği açıkça yazılıdır. Yani malik “kiracıya otoparkı kullandırmam” diyemez, tabii yönetim planında sadece maliklere özel alan tanınmışsa o ayrı.

Platformumuzu kullanan bir yönetici, “Kiracılara otopark yasağı getirelim dedik, ama bir malik kendi kiracısı için ‘onun da hakkı var’ diye itiraz etti. Ne yapmalıyız?” diye sormuştu. Bu durumda önerdik: Yönetim planını kontrol edin, eğer orada “ortak alanlar tüm sakinlere açıktır” ifadesi varsa, maliklerin tek taraflı yasak getirmesi mümkün değil. Eğer değişiklik istiyorsanız, yine 4/5 çoğunluk ve noter onayı şart.

Geçen ay Antalya'dan bir örnek daha geldi. Tatil beldesindeki bir sitede yaz aylarında kiracılar artıyor, otopark iyice daralıyordu. Yönetici, “Kiracılara ek ücret getirelim, böylece malikler öncelikli olsun” dedi. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24'e göre, kiracıların ortak alan kullanımını kısıtlamak için genel kurul kararı ve yönetim planı değişikliği gerekiyor. Ayrımcı uygulamalar mahkemede iptal edilebiliyor.

Misafir Park Yeri: Dostu Mu Düşmanı Mı?

Apartmanlarda bir de misafir park yeri sorunu var. Bize gelen sorulardan biri: “Misafirlerimiz gelince nereye park edecek? Her yer dolu.” Cevap yine yönetim planında. Bazı apartmanlar misafir alanı ayırmıştır, bazıları ise “misafirler için ek ücret” uygulaması getirmiştir. Şöyle bir örnek: Ankara'da bir sitede, misafirlerin otoparkı kullanması için saat başı 5 TL alınıyor ve bu gelir site kasasına ekleniyor.

Bu arada, misafirlerin park etmesi sırasında yaşanan kazalar ayrı bir sorun. Araç çizilse, kim ödeyecek? Yasal olarak, ortak alanda meydana gelen hasarlarda sorumluluk genelde sürücüye ait. Ama otoparkın bakımından yönetim sorumlu olduğu için, eksik aydınlatma veya bozuk zemin yüzünden bir kaza olursa yönetim suçlanabilir.

Kendi apartmanımda da benzer bir durum yaşadım. Misafirler için ayrılan alan yok denecek kadar azdı. Çözüm olarak, site girişindeki boş bir köşeyi düzenleyip iki araçlık misafir parkı oluşturduk.

Yasal Uyarı ve Cezalar

Park yeri ihlallerinde ceza meselesi de sıkça karıştırılıyor. Sık sık duyuyorum: “Arabamı yanlış yere park ettim diye yönetim bana 500 TL ceza kesti, bu yasal mı?” Kat Mülkiyeti Kanunu'nda otopark ihlali için belirlenmiş sabit bir ceza tutarı yoktur. Ceza miktarı, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında belirtilen tutardır. Genelde bu tutar yıllık yeniden değerleme oranı ile güncellenir. Ama lütfen unutmayın: Ceza kararı, şeffaf bir şekilde tüm maliklere duyurulmalıdır. Gizlice alınan bir kararın hukuki geçerliliği yoktur.

Yanlış park eden aracın çekilmesi de başka bir tartışma konusu. Bize ulaşan bir vakada, bir yönetici “fren yapmaktan yorulduk, çekici çağıralım” demiş. Bu işlem çok riskli: Özel mülkte çekici çağırmak ancak yetkili makamlar (belediye trafik ekipleri) aracılığıyla mümkün. Site yöneticisinin kendi inisiyatifiyle araç çektirmesi, araç sahibine karşı tazminat davasıyla sonuçlanabilir.

Geçen hafta İzmir'de bir yönetici, “Otoparkta başkasının yerine park eden aracın lastiğini indirdim, ne olur?” diye sordu. Bunun kesinlikle yapılmaması gerektiğini, hukuki ve cezai sonuçları olabileceğini anlattık. Çözüm, kural ihlalinde önce uyarı, sonra kat malikleri kurulunda karar alarak yaptırım uygulamaktır.

Sık Sorulan Sorular

Otopark yeri olmayan dairenin sahibi, kendine yer tahsis edilmesini isteyebilir mi?

Yönetim planında aksi yazılı değilse, ortak alan olan otoparkı tüm malikler eşit kullanma hakkına sahiptir. Ama boş yer yoksa, tahsis zorunluluğu yoktur. Çözüm için yeni bir alan yaratmak veya mevcut alanı yeniden düzenlemek üzere kat malikleri kurulu kararı alınabilir.

Kiracı, otopark aidatını kim öder?

Genel kural: Otopark aidatı, kira sözleşmesinde aksi belirtilmemişse malike aittir. Ancak sözleşmede “ayrıca 200 TL otopark aidatı kiracı tarafından ödenecektir” gibi bir madde varsa kiracı öder. Anlaşmazlık durumunda kira sözleşmesi ve yönetim planı birlikte değerlendirilir.

Misafir aracının otoparkta çizilmesi durumunda yönetim sorumlu mudur?

Yönetim, ortak alanların bakım ve güvenliğinden sorumludur. Eğer aydınlatma arızalıysa veya zemin bozuksa ve bu yüzden kaza olduysa, yönetim kusurlu sayılabilir. Ama sürücünün kendi hatası nedeniyle oluşan hasarda yönetime karşı dava açmak zordur. Her durumda, güvence altına almak için Net Yönetim üzerinden olayı kayıt altına almayı unutmayın.

Yeri gelmişken söyleyeyim, geçen gün bir yönetici arkadaş “Garaj kapısının önüne araç çeken komşu var, uyarmak istiyorum ama nasıl bir dil kullanmalıyım?” diye sordu. Ona da aynı şeyi söyledim: Önce yönetim planına bak, kural varsa hatırlat, yoksa kat malikleri kurulunda gündeme getir. Bazen en basit çözüm, nazikçe uyarmak ve sonra Net Yönetim'in duyuru özelliği ile herkese toplu mesaj atmak oluyor. Her şey yolunda, sabırla.